自去年以来，法院受理的房屋买卖合同毁约案件呈明显增多之势，该类纠纷一定程度上扰乱了当地二手房交易秩序，针对这种情况，笔者结合我院近年来案件审理的情况谈谈当前房屋买卖毁约纠纷案件的特点、原因分析及对策。

　　一、房屋买卖毁约的特点

　　1、炒房引发的毁约。炒房者为了获取房屋转让的巨额差价，而在短时间内将房产出售给他人，双方往往由于房款未付清等原因而未及时办理房屋过户手续。在房产大幅增值后，出卖方在利益的诱惑下背信毁约，不接受买受人支付的房屋余款或不协助办理房屋过户手续，由此产生纠纷。

　　2、拆迁房买卖引发的毁约。农村土地被征用后，部分被安置户获得了两套以上的拆迁房，在其将多余的房屋出售的过程中，因此类房屋无法在交易时立刻办理过户手续，在房价上涨后，出卖人往往以其配偶或子女的名义以侵害共有权为由主张买卖合同无效，产生单方毁约行为，侵害买受人权益。

　　3、一房两卖引发的毁约。某些动机不纯者就一套房屋与两位购房者签订房屋买卖合同，后选择出价较高的一方与其办理房产过户手续，对出价较低的一方背信毁约。另一种类似的情形是，出卖人在房屋尚未办理过户手续时，以该房屋向银行进行抵押贷款，造成买受人因房屋进行了抵押登记而无法办理过户手续。房屋共有人称房屋买卖合同未经其同意，以无权处分为由要求确认房屋买卖合同无效。该房屋通常为夫妻共同财产或家庭共有财产。

　　4、房屋承租人以卖房人转让房屋前未通知其行使优先购买权为由，要求确认房屋买卖合同无效。此种情形下，卖房人通常会与第三人串通并伪造存在租赁关系的相关证据。

　　5、卖房人以未告知房屋抵押权人转让房屋为由，要求确认房屋买卖合同无效。

　　二、房屋买卖毁约的原因

　　1、制度存在漏洞。房管部门对房屋所有权证的共有人记载并不作硬性要求，而在实际生活中，人们也通常将共有房屋只登记于其中一人名下。中介机构急于赚取佣金，也怠于规范操作，对房源信息既不作核实，也不对买房人作善意提醒。上述制度的漏洞为毁约提供了可趁之机。

　　2、买房人缺乏保护意识。由于购房心切，加之法律知识缺乏，买房人购房前，对房产证和合同内容以外的重要信息根本不作了解。

　　3、毁约收益高、成本低。买房人在毁约前会咨询律师，盘算得失，即使只有百分之五十一的可能，也会选择提起诉讼，毕竟由此支付的诉讼费用、代理费用或者违约代价要远远小于胜诉获得的房屋涨价收益。

　　三、对策建议

　　1、增强法律意识，保护自我权益。购房者在进行房屋买卖时，要审慎确定双方权利义务，尤其对违约责任要明确约定。对拆迁房、预售商品房等无法在交易时马上办理过户手续的房屋，应注意审查房屋的共有人状况，如有成年共有人，应要求其在房屋买卖合同上签字；对能够及时办理过户手续的房屋，应在支付房款的同时办理房屋产权过户手续，避免出卖人事后毁约。

　　2、加强法制宣传，树立诚信意识。利用报纸、网络等大众媒体，加大对房屋买卖毁约行为法律后果的宣传力度，使意图毁约者明确毁约行为应承担的法律责任。倡导诚实信用交易原则，建立诚信为本、依法履约行为规范体系。

　　3、加大监管力度，严惩违法行为。相关职能部门应加强对房产交易的监管，完善房产备案登记制度，增强房产销售市场信息的透明度，对影响市场交易秩序的行为严肃惩处。另外，法院应加强与相关部门的沟通，对在案件审理中发现的问题及时向有关单位反映，促使其及时整改。

　　4、买房人自身须提高警惕。购买二手房时，要调查了解房屋的产权状况，如是否存在共有人，是否已经设有抵押或租赁，签订买卖合同时，要对违约责任作出明确约定，规定违约方应赔偿因违约给对方造成的直接损失和间接损失，另外还可以适当提高违约金。务必要求其他共有人一同签字。


作者单位：江苏省丰县人民法院

辽宁省沈阳市人大常委会


沈阳市节约能源条例


（2005年4月22日沈阳市第十三届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过；
2005年5月28日辽宁省第十届人民代表大会常务委员会第十九次会议批准
2010年6月12日沈阳市第十四届人民代表大会常务委员会第二十一次会议修订；
2010年7月30日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准）

　　第一章 总则

　　第一条 　根据《中华人民共和国节约能源法》和有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条　 凡在本市行政区域内从事能源管理、开发、利用、经营及其相关活动的单位和个人，应当遵守本条例。

　　第三条 市和区、县（市）人民政府管理节能工作的部门，负责本行政区域内节能工作的监督和管理。

　　市和区、县（市）人民政府其他有关部门在各自的职责范围内做好节能监督管理工作，并接受同级管理节能工作的部门的指导。

　　市节能监察中心是本市节能监察机构，负责节能日常监察工作，依照本条例的授权和有关行政管理部门的委托，对违反本条例的有关行为实施行政处罚。

　　第四条 节能工作应当遵循宏观调控，依法管理，市场导向，技术进步，降耗增效，政策激励和全社会参与的原则。

　　第五条 市和区、县（市）人民政府有关部门应当加强节能宣传和教育，普及节能科学知识，增强全民的节能意识。

　　任何单位和个人都应当履行节能义务，有权制止和举报浪费能源的行为。

　　第六条　 市和区、县（市）人民政府应当鼓励、支持节能科学技术研究、开发和推广，对节能做出突出贡献的单位和个人给予表彰和奖励。

　　第二章 节能管理

　　第七条 市人民政府应当组织编制本市节能专项规划，并纳入国民经济和社会发展中长期规划。

　　区、县（市）人民政府应当根据市节能中长期专项规划，组织编制本行政区域的节能中长期专项规划，并纳入国民经济和社会发展中长期规划。

　　第八条 市管理节能工作的部门应当会同相关部门，根据市节能中长期专项规划制定年度节能计划，确定年度节能目标和节能措施，经市人民政府批准后实施。

　　区、县（市）人民政府应当根据市年度节能计划，确定年度节能目标和节能措施，报市管理节能工作的部门批准后实施。

　　第九条 市人民政府应当结合本市实际情况，确定节能考核指标体系。对区、县（市）人民政府、市有关部门落实节能目标责任制情况进行年度考核，并将节能目标完成情况作为区、县（市）人民政府、市有关部门及其负责人考核评价内容。

　　市和区、县（市）人民政府应当对用能单位的节能目标完成情况和节能措施落实情况进行年度评价，并将评价结果作为奖惩依据。

　　第十条 管理节能工作的部门应当会同相关部门建立节能信息服务平台，完善能源统计、节能政策、节能标准等专业基础数据库，定期发布节能新技术、新工艺、新产品，为社会提供节能指导和服务。

　　第十一条 节能服务机构应当公正、客观地为用能单位提供节能咨询、设计、评估、检测、审计、认证等服务。

　　行业协会应当按照法律、法规的规定，在行业节能规划的制定和实施节能技术推广能源消费统计、节能宣传培训和信息咨询等方面发挥作用。

　　第十二条 市和区、县（市）人民政府应当设立节能专项资金，用于支持示范工程和节能监测、宣传、培训、奖励等工作。

　　管理节能工作的部门会同财政部门共同负责节能专项资金的管理和使用，确保资金安全、规范、有效运行。

　　第十三条　市和区、县（市）人民政府应当加强对重点用能单位节能工作的监督和管理。

　　年综合消费能源总量3千吨标准煤以上的用能单位为重点用能单位。

　　第十四条 市和区、县（市）统计部门应当会同管理节能工作的部门和其他有关部门，建立健全能源统计制度，完善能源统计指标体系，改进和规范能源统计方法，确保能源统计数据真实、完整。

　　统计部门应当会同管理节能工作的部门定期向社会公布本行政区域以及主要耗能行业能源消费和节能情况等信息。

　　统计部门每年应当向管理节能工作的部门及有关部门提供年度重点用能单位名单及其年综合能源消费总量等有关数据。

　　第十五条 建立节能监测制度。具有监测资质的节能监测机构应当依法对用能单位的能源利用状况进行监测。被监测单位应当予以配合，不得阻碍和拒绝。

　　第十六条 新建、改建、扩建的固定资产投资项目应当按照国家规定进行节能评估，并按项目管理权限报管理节能工作的部门审查。

　　未通过审查的固定资产投资项目，主管部门不得批准、核准或者备案；建设单位不得开工建设。

　　通过审查的固定资产投资项目，设计单位应当遵守节能设计标准和规范；建设、施工单位不得擅自修改节能设计。

　　固定资产投资项目建成后，应当经节能专项验收。未经节能验收或者验收不合格的，不得投入生产、使用。

　　第十七条 　生产、销售列入国家实行能源效率标识产品目录的产品的企业，应当在产品或产品小包装的明显部位标注统一的能源效率标识，并在产品说明书中说明。

　　第十八条 企业可以根据自愿原则，向国家认可的认证机构申请节能产品认证。

　　取得认证书和认证标志的节能产品，应当优先推广使用。政府采购时在同等条件下应当优先采购节能产品清单所列的产品。

　　生产、销售用能产品的单位和个人不得使用伪造的节能产品认证标志或者冒用节能产品认证标志。

　　第十九条 节能监察机构依法实施节能监察时，根据需要，可以采取下列措施：

　　（一）查阅、复印或者摘录用能单位与监察事项有关的资料；

　　（二）对用能单位的用能场所进行现场检查；

　　（三）要求用能单位就有关问题作出解释和说明；

　　（四）对用能单位的有关产品、设备和工艺流程等进行录像、拍照；

　　（五）法律、法规规定的其他措施。

　　节能监察机构应当为用能单位保守技术秘密和商业秘密。

　　第三章 合理用能

　　第二十条 　用能单位应当遵守下列规定：

　　（一）建立节能管理制度，制定节能计划，落实节能措施，合理有效地利用能源；

　　（二）加强能源计量管理，配备合格的能源计量器具、仪表；

　　（三）建立能源消费统计和能源利用状况分析制度，指定专人负责能源统计，健全原始记录和统计台账；

　　（四）开展节能教育，组织有关人员参加节能培训，未经节能教育、培训的人员，不得在耗能设备操作岗位工作；

　　（五）建立节能奖励制度，对在节能工作中取得节能效益的集体和个人，给予奖励。

　　第二十一条 能源生产经营单位不得无偿或者低于市场价格向本单位职工提供能源，不得对本单位职工按能源消费量给予补贴。

　　任何单位和个人不得对能源消费实行包费制度。

　　第二十二条 　重点用能单位应当于每年第一季度按照管理权限向市和区、县（市）管理节能工作的部门报送上年度的能源利用状况报告。报告应当包括下列内容：

　　（一）能源购入与消费情况；

　　（二）单位产值能耗、单位产品能耗；

　　（三）主要耗能设备能耗与能源利用效率；

　　（四）节能效益分析与节能措施；

　　（五）其他用能情况。

　　第二十三条 管理节能工作的部门对重点用能单位报送的上年度能源利用状况报告进行审查，发现重点用能单位有下列情形之一的，应当责令其实施能源审计，并提出书面整改意见，要求其限期整改：

　　（一）没有如实报送能源利用状况报告的；

　　（二）没有正当理由未完成上年度节能目标的；

　　（三）能源计量数据、统计数据有明显错误的；

　　（四）节能管理制度不健全、节能措施不落实、能源利用效率低于标准等情形。

　　第二十四条 重点用能单位应当设立能源管理岗位，聘任具有节能专业知识、实际工作经验以及工程师以上专业技术职称的人员管理能源工作，并按照管理权限向市和区、县（市）管理节能工作的部门备案。

　　能源管理人员负责对本单位的能源利用状况进行监督、检查。

　　第二十五条 重点用能单位应当安排资金用于本单位的节能技术改造。重点用能设备必须按照规定定期检测，未达到能效指标规定的设备，必须列为技术改造的重点。

　　第二十六条 重点用能单位应当建立内部能源审计制度，对能源生产、转换和消费进行全面检查和监督。

　　第四章 节能技术进步

　　第二十七条 鼓励科研院所、大专院校、企业事业单位和个人研究开发节能新产品、新技术、新工艺，开展国内外节能信息与技术交流，对先进的节能技术及成果进行引进、消化、吸收和再创新。

　　第二十八条 新建建筑和既有建筑节能改造中，应当按照有关法律、行政法规的规定采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明等能耗。　

　　第二十九条 促进下列节能工程的实施：

　　（一）铸锻造、电解电镀、热处理等高耗能行业实行专业化、规模化生产和技术改造工程；

　　（二）燃煤工业锅炉（窑炉）改造工程；

　　（三）区域热电联产、蓄冷、蓄热工程；

　　（四）余热余压利用工程；

　　（五）电机系统节能工程；

　　（六）能量系统优化工程；

　　（七）建筑节能工程；

　　（八）照明节能工程；

　　（九）公共机构节能工程；

　　（十）采用其他节能新产品、新技术工程。

　　第三十条 支持可再生能源的开发利用，因地制宜地推广应用太阳能、风能和生物质能等技术。

　　第五章 法律责任

　　第三十一条 违反本条例第十一条规定，从事节能咨询、设计、评估、检测、审计等服务的机构提供虚假信息的，由节能监察机构责令改正，没收违法所得，并处5万元以上10万元以下罚款。

　　第三十二条 违反本条例第十六条规定，负责审批或者核准固定资产投资项目的机关，对不符合强制性标准的项目予以批准或者核准建设的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分。

　　建设单位开工建设未经节能评估审查或者经审查未通过的固定资产投资项目，或者将未经节能验收或者验收不合格的项目投入生产、使用的，由节能监察机构责令停止建设或者停止生产、使用，限期改造；不能改造或者逾期不改造的生产性项目，由节能监察机构报请本级人民政府按照规定的权限责令关闭。

　　第三十三条 违反本条例第十七条规定，未在产品或产品包装上标注能源效率标识的，由产品质量监督部门责令限期改正，处3万元以上5万元以下罚款。

　　第三十四条 违反本条例第十八条规定，使用伪造的节能产品认证标志或者冒用节能产品认证标志的，依照《中华人民共和国产品质量法》的规定处罚。

　　第三十五条 违反本条例第二十一条规定，能源生产经营单位无偿向本单位职工提供能源或者对能源消费实行包费制的，由节能监察机构责令限期改正；逾期不改正的，处5万元以上20万元以下罚款。

　　第三十六条 违反本条例第二十二条规定，重点用能单位未按照规定报送能源利用状况报告或者报告内容不实的，由节能监察机构责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以上5万元以下罚款。

　　第三十七条 违反本条例第二十三条规定，节能管理制度不健全、节能措施不落实、能源利用效率低的重点用能单位，无正当理由拒不落实整改要求，或者整改未达到要求的，由节能监察机构处10万元以上30万元以下罚款。

　　第三十八条 违反本条例第二十四条规定，重点用能单位未设立能源管理岗位，聘任能源管理负责人，并报管理节能工作的部门和有关部门备案的，由节能监察机构责令改正；拒不改正的，处1万元以上3万元以下罚款。

　　第三十九条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。

　　第四十条 拒绝、阻碍节能监督检查人员依法执行职务的，由公安部门依法予以行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第四十一条 节能监督管理工作人员，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级行政主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六章 附则

　　第四十二条 本条例自2010年10月1日起施行。