福建省福州市人大常委会


福州市人民代表大会常务委员会关于修改《福州市物业管理若干规定》的决定

（2012年10月31日福州市第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议通过2012年12月14日福建省第十一届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准）



福州市第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议决定对《福州市物业管理若干规定》作如下修改：
一、第一条修改为：“为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本规定。”
二、增加一条，作为第三条：“物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则，建立属地管理、分级负责的工作机制。”
三、第三条改为第四条，修改为：“市、县（市、区）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：（一）组织实施关于物业管理的法律、法规以及本规定；（二）指导、协调乡镇人民政府、街道办事处、行业协会等依法开展与物业管理相关的工作；（三）负责物业服务企业的行业管理；（四）法律、法规规定的其他职责。”
四、增加一条，作为第五条：“城乡规划、建设、市容、公安、民政、环保、物价、工商、园林、质监等有关行政主管部门应当按照各自职责，依法做好与物业管理有关的监督管理工作。”
五、增加一条，作为第六条：“乡镇人民政府、街道办事处对本行政区域内物业管理活动履行下列职责：（一）组织、指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会；（二）指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动，协调处理辖区内物业管理的日常事务；（三）协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督；（四）法律、法规规定的其他职责。
村（居）民委员会根据有关规定对业主大会和业主委员会进行指导、协调和监督，依法协调处理物业管理纠纷。”
六、增加一条，作为第七条：“建立物业管理联席会议制度，协调处理业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会履行职责、物业服务企业退出、物业服务纠纷等物业管理中的问题。
物业管理联席会议由乡镇人民政府、街道办事处负责召集，由所在地的县（市、区）房地产、建设、市容、公安、环保等有关行政主管部门和有关村（居）民委员会、业主委员会、物业服务企业组成。”
七、第五条改为第九条，增加一项，作为第六项：“维修、养护危害安全、妨碍公共利益以及影响其他物业正常使用的物业专有部分”。
八、第六条改为第十条，并将第三款修改为：“已实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。”
九、第七条改为第十一条，修改为：“市、县（市、区）人民政府应当逐步组织对未实施物业管理的旧住宅区域实施综合改造。
乡镇人民政府、街道办事处应当组织综合改造后的住宅区域业主按照县（市、区）房地产行政主管部门确认的物业管理区域，确定管理方式，并推广专业化物业服务。”
十、第八条改为第十二条，修改为：“在一个物业管理区域中，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域总建筑面积的百分之五十以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，在县（市、区）房地产行政主管部门的指导下，由乡镇人民政府、街道办事处会同村（居）民委员会、建设单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。
召开首次业主大会所需文件资料由建设单位提供，建设单位未能提供的，由业主大会筹备组书面申请，经乡镇人民政府、街道办事处确认，可以向房屋登记机构等单位查阅、复制物业管理区域内各业主独立产权建筑面积等资料，各有关单位应当予以配合。”
十一、第九条改为第十三条，增加一款，作为第一款：“同一物业业主超过一人的，物业共有人可以推选并委托一人参加业主大会会议。”
十二、删除第十条。
十三、增加一条，作为第十四条：“未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，按照管理规约或者业主大会议事规则的规定确定。”
十四、第十一条改为第十五条，并将第三款修改为：“在物业管理区域内，与物业管理有关属于全体业主权益的纠纷，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会可以代表全体业主依法行使诉讼权利。”
十五、增加一条，作为第十六条：“业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。”
十六、第十二条改为第十七条，并将第一款修改为：“业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处、县（市、区）房地产行政主管部门备案，县（市、区）房地产行政主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。”
十七、增加一条，作为第十八条：“尚未成立业主大会或者尚未选举产生业主委员会的住宅区域，可以由所在地的乡镇人民政府、街道办事处组织业主确定物业管理方式。”

十八、第十三条改为第十九条，修改为：“在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关村（居）民委员会依法履行自治管理职责。”
十九、第十六条改为第二十二条，修改为：“物业服务企业的基本义务：（一）履行物业服务合同，按照合同约定提供物业服务，建立重大事项汇报制度，接受业主咨询和监督；（二）执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准；（三）在物业管理区域内的显著位置公布物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项；（四）每月在物业管理区域内的显著位置公布共用设施设备费用分摊等物业服务代收代支费用情况；（五）合同终止之日起十日内，应当与业主或者有关单位结清债权债务，并移交物业管理用房及有关资料、设施、设备；（六）法律、法规规定的其他义务。”
二十、第十七条改为第二十三条，修改为：“物业服务合同应当约定下列基本内容：（一）房屋及其附属设施的维修、养护；（二）卫生保洁及公共花木绿地管护；（三）道路维护，车辆停放秩序管理；（四）安全防范和维护公共生活秩序；（五）法律、法规规定的其他应当约定的事项。”
二十一、第十八条改为第二十四条，并将第一款修改为：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的，建设单位应当按照规定通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理，并按照规范签订前期物业服务合同。前期物业服务合同不得侵害物业买受人的合法权益。”
二十二、第二十三条改为第二十九条，增加一款，作为第一款：“业主委员会经营物业共用部位应当经过业主大会同意。”
增加一款，作为第四款：“业主委员会经营物业共用部位的收支情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布，并报送乡镇人民政府、街道办事处，接受业主和乡镇人民政府、街道办事处的监督。拒不公布的，经业主提议，乡镇人民政府、街道办事处可以组织业主代表对其收支情况进行审查并公布。”
二十三、第二十四条改为第三十条，并将第一款修改为：“车辆在物业管理区域内公共停车场所的停放和管理事项，前期物业管理期间，可以在前期物业服务合同中约定，其收费标准按照价格主管部门的规定执行；业主大会成立后，由业主大会决定。业主对车辆停放有特殊保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。”
将第二款修改为：“治安、消防、抢险、卫生、市政、市容等特种车辆在执行公务时可以在物业管理区域内无偿停放。”
二十四、第二十五条改为第三十一条，并将第一款修改为：“物业服务企业与业主或者建设单位可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。前期物业服务收费实行政府指导价，采取包干制。”
二十五、第二十六条改为第三十二条，并将第一款修改为：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门应当会同房地产行政主管部门每年公布一次政府指导价及其构成，推行分级分类服务，明码标价。”
二十六、增加一条，作为第三十五条：“物业服务合同期限届满两个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定续聘或者另聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满两个月前书面告知业主委员会。”
二十七、第二十九条改为第三十六条，修改为：“物业服务合同终止时，业主委员会与新、原物业服务企业应当在县（市、区）房地产行政主管部门指导下成立移交小组，负责处理物业管理的相关事务，监督原物业服务企业清理债权债务、移交物业管理用房、设施设备、档案资料及国家规定的其他必须移交的项目。移交完毕后原物业服务企业应当及时退出该物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决等为由拒绝退出。”
二十八、第三十二条改为第三十九条，并将第二款、第三款修改为：“物业买受人缴交的专项维修资金，由市、县（市、区）房地产行政主管部门指定的银行专户代为储存；业主大会成立后，房地产行政主管部门应当及时移交专项维修资金银行账户。
专项维修资金的使用，由业主大会决定，并受市、县（市、区）房地产行政主管部门的监督。维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”
删除第四款。
二十九、增加一条，作为第四十条：“市人民政府应当建立专项维修资金紧急使用制度。
业主委员会可以根据专项维修资金紧急使用制度，按照业主大会确定的使用范围和金额进行申请，用于物业共用部位、共用设施设备的紧急维修。”
三十、第三十三条改为第四十一条，增加一款，作为第一款：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房或者出租给他人从事经营性活动。”
三十一、第三十四条改为第四十二条，修改为：“在物业管理区域内，物业服务企业或者业主委员会发现有下列违法行为之一的，应当及时劝阻制止；对不听劝阻的，物业服务企业或者业主委员会应当及时向有关行政主管部门书面报告：
（一）违法建设、擅自改变建筑物及其配套设施（含架空层、地下停车场、幼儿园、共有绿地等）使用功能的；
（二）擅自拆改房屋结构的；
（三）擅自占用公共消防通道的；
（四）未取得营业执照从事经营活动的；
（五）破坏小区园林绿化的；
（六）商业经营、文化娱乐场所边界噪声及超标排放有害气体、污水的。
有关行政主管部门接到报告后，应当按照市人民政府确定的职责及时查处。”
三十二、第三十五条改为第四十三条，修改为：“违反本规定，物业服务企业未结清债权债务、移交物业管理用房及有关资料、设施设备，擅自撤出小区物业管理的，或者原物业服务企业拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域正常物业管理的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，处以一万元以上五万元以下的罚款，并提请原发证机关降低其资质等级或者吊销企业资质证书。”
三十三、第三十六条改为第四十四条，修改为：“违反本规定，物业服务企业未依法备案物业服务合同，由房地产行政主管部门责令限期报送备案；逾期不报送备案的，处以五千元以上一万元以下的罚款。”
三十四、第三十八条改为第四十六条，修改为：“违反本规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同侵害物业买受人的合法权益的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，处以五千元以上五万元以下的罚款。”
三十五、增加一条，作为第四十七条：“违反本规定，建设单位未按要求提供首次业主大会成立所需的文件资料，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，处以一万元以上五万元以下的罚款。”
三十六、增加一条，作为第四十八条：“市、县（市、区）房地产行政主管部门和其他监督管理部门的工作人员有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）不依法履行监督管理职责的；
（二）对举报、投诉等的违法行为不予查处或者查处不力的；
（三）有其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的。”
三十七、第三十九条改为第四十九条，修改为：“违反本规定其他规定的，依照国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等规定予以处罚。”
三十八、根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》的规定，将“物业管理企业”、“业主公约”、“业主临时公约”等物业管理专用名词分别修改为“物业服务企业”、“管理规约”、“临时管理规约”。
此外，对部分条文的文字作相应修改并对条文顺序作相应调整。
本决定自公布之日起施行。
《福州市物业管理若干规定》根据本决定作相应的修正，重新公布。




全国双拥工作领导小组


双拥模范城(县)创建命名管理办法

第一章 总 则

第一条 为了贯彻落实党中央、国务院、中央军委关于做好新时期双拥工作，进一步加强军政军民团结的指示精神，推动创建双拥模范城(县)活动广泛深入持久地开展，特制订本办法。

第二条 创建双拥模范城(县)活动，是拥军优属、拥政爱民优良传统的继承与发展，是做好双拥工作的重要载体，是巩固和发展军政军民团结、促进社会主义和谐社会建设的有效途径。

第三条 双拥模范城(县)是在经济建设和国防建设协调发展，密切军政军民关系，服务全面建设小康社会和军队履行新世纪新阶段历史使命等方面成绩突出，具有榜样和示范作用，并经过一定程序命名的先进典型，是当地党委、政府、驻军领导机关和全体军民共同的政治荣誉。

第四条 创建双拥模范城(县)活动，要坚持以马列主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，贯彻落实科学发展观，着眼于巩固和发展同呼吸、共命运、心连心的新型军政军民关系，把拥军优属与拥政爱民结合起来，把发展社会生产力与提高部队战斗力结合起来，把物质文明建设、政治文明建设与精神文明建设结合起来，促进双拥工作整体水平的提高，促进经济社会全面协调可持续发展和军队现代化建设。

第五条 双拥模范城(县)分全国和省(自治区、直辖市)两级。

第六条 全国双拥模范城(县)的命名范围：地级市(不含所辖县和代管市)、直辖市辖区、县级市、县(自治县)、旗(自治旗)。省级双拥模范城(县)的命名范围，由各省、自治区、直辖市确定。

第七条 命名双拥模范城(县)应坚持标准，保证质量，实行动态管理。

第八条 命名双拥模范城(县)，应处理好地级市和县级行政区的数量关系。每次命名全国双拥模范城(县)，各省、自治区推荐的县级行政区所占比例一般不得低于推荐总数的百分之四十。

第九条 对在双拥模范城(县)创建活动中做出突出成绩的单位和个人，应给予表彰和奖励。

第二章 双拥模范城(县)的标准

第十条 双拥模范城(县)的基本标准：

(一)组织领导坚强有力。地方党委、政府和驻军领导机关把双拥工作纳入经济社会发展和部队建设的总体规划，纳入党政军领导干部政绩考核范围，有明确的任务目标、具体的实施计划、完善的保障措施。坚持党委议军会议、军地联席会议等制度，双拥工作重点难点问题得到及时解决。双拥工作领导机构健全，双拥办实行军地合署办公，有工作人员和经费保障，组织、协调和指导双拥工作有力，成员单位职能作用充分发挥。

(二)宣传教育广泛深入。认真贯彻《中华人民共和国国防教育法》，把以爱国主义为核心，以拥军优属、拥政爱民为重要内容的国防教育纳入国民教育体系及部队教育规划，列入宣传、教育、文化、广播影视、新闻出版等部门的年度工作计划，有部署，有检查，有总结。有适应本地区、本单位实际情况的教育制度和教育设施，教育对象、时间、内容落实，爱国拥军、爱民奉献的社会氛围浓厚。

(三)拥军工作扎实有效。把支持国防和军队建设纳入经济社会发展规划，积极探索军民结合、寓军于民的路子，推动国防和军队建设又快又好地发展。大力支持军事斗争准备，配合部队完成军事训练、战备执勤、科研试验等各项任务成效明显。广泛开展科技、教育、文化、法律拥军，协助军队实施人才战略工程。积极支援重点军事工程建设，军事设施保护完好。军供站正规化建设成效显著，应急保障能力强。支持部队后勤保障社会化，优惠政策配套，优质服务到位。

(四)拥政爱民成果显著。充分发挥军队优势，为地方经济社会发展作贡献。奋勇参加抢险救灾，在保护国家利益和人民群众生命财产的斗争中发挥生力军和突击队作用。积极参加社会主义新农村和城市社区建设，做好扶贫帮困工作。完成总部规定的义务劳动日，大力支援地方基础设施建设，有效保护线路桥隧等重要设施，积极参与社会公益事业。妥善处置各种突发事件，维护社会稳定作用突出。

(五)政策法规落到实处。认真贯彻执行党和国家有关国防建设和加强军政军民团结的法律、规定，并根据形势发展，不断完善与之相配套的政策、法规。转业军官、复员干部、退役士兵、军队离退休干部、残疾退役军人和随军家属有关安置政策得到落实；军人及其家属的合法权益得到保障；兵员数量质量得到保证；优抚对象抚恤补助及时落实并保证其生活水平与群众生活水平同步提高；现役军人、残疾退役军人、义务兵家属享受优待；加强烈士纪念建筑物保护单位和优抚事业单位建设，做到功能突出，作用明显。军队模范执行党和国家的法律法规，严格遵守军队各项法规纪律，尊重少数民族的宗教信仰和风俗习惯，定期开展拥政爱民教育和群众纪律检查，做到文明执勤、依法办事，形象良好。

(六)双拥活动坚持经常。开展双拥活动以基层为重点，注重落实，讲求实效。年度有计划，季度有安排，节日有走访，平时有活动。各项活动主题鲜明，内容丰富，形式多样，参与广泛，具有时代特色和当地特点。健全各项制度，定期检查总结，推进双拥工作社会化、经常化、制度化。

(七)军民共建富有成效。军民贯彻落实《公民道德建设实施纲要》和《军人道德规范》，牢固树立社会主义荣辱观，积极参加创建文明城市、文明村镇、文明行业、文明社区等活动，在群众性精神文明和资源节约、环境友好型社会建设等活动中发挥示范带头作用。军(警)民联防联治活动经常开展，在社会治安综合治理中发挥重要作用。

(八)军政军民关系融洽。地方党委、政府和人民群众爱护军队，尊重军人，关心部队建设。部队尊重地方党委、政府，热爱人民，支持地方工作。军政军民互相关心，互相爱护，互相支持，亲如一家。军地地界清晰，历史遗留问题得到妥善处理，无重大军民纠纷。

第十一条 有下列情况之一的，不能申报和推荐全国双拥模范城(县)：发生重大军民纠纷，在国家和省级双拥机构、公安部门记录在案，造成严重后果的；因优抚安置政策规定不落实，造成严重后果的；双拥组织机构无工作人员和经费保障的。

第十二条 全国双拥工作领导小组依据第十条的规定，提出每届全国双拥模范城(县)评选命名的具体要求。
第三章 命名权限与程序

第十三条 全国双拥模范城(县)由全国双拥工作领导小组批准，以全国双拥工作领导小组、民政部、总政治部名义命名。省级双拥模范城(县)由省、自治区、直辖市党委、政府和省军区(卫戍区、警备区)命名。

第十四条 省级双拥模范城(县)由地级市(地区、自治州、盟、直辖市市辖区)党委、政府、军分区(警备区、人武部)推荐(自荐)，经省、自治区、直辖市双拥工作领导小组审核，报省、自治区、直辖市党委、政府和省军区(卫戍区、警备区)批准，同时报全国双拥工作领导小组备案。

第十五条 省级双拥模范城(县)四年命名一次，除特殊情况外，应举行命名大会。具体命名时间由各省、自治区、直辖市确定。

第十六条 全国双拥模范城(县)四年命名一次，特殊情况可提前或延期。每次命名，由省、自治区、直辖市双拥工作领导小组按有关规定择优推荐。被推荐单位应符合本办法第十条规定和每届命名的具体要求，并获得省级双拥模范城(县)称号。

第十七条 省、自治区、直辖市双拥工作领导小组推荐全国双拥模范城(县)，要严格标准，听取当地军地双方反映，征求所在大军区意见，并将推荐名单在当地主要新闻媒体进行为期十五天的公示。公示期满，报省、自治区、直辖市党委、政府和省军区(卫戍区、警备区)研究同意后，书面向全国双拥工作领导小组推荐。

第十八条 全国双拥工作领导小组办公室会同有关部门，对推荐命名的单位进行审核，提出初选意见，将初选名单在中央主要新闻媒体进行为期十五天的公示。公示期满，报全国双拥工作领导小组组长办公会审议，提交全国双拥工作领导小组全体会议批准后，由全国双拥工作领导小组、民政部、总政治部发布命名决定，并举行命名大会。

第十九条 对被命名的双拥模范城(县)，授予奖匾，颁发荣誉证书。

第四章 命名后的管理

第二十条 双拥模范城(县)应以命名为新起点，坚持巩固提高、创新发展的方针，不断研究新情况，解决新问题，总结新经验，取得新成绩。

第二十一条 全国双拥模范城(县)应将年度双拥工作总结和下年度双拥工作计划报全国双拥工作领导小组办公室。

第二十二条 省、自治区、直辖市双拥工作领导小组，每两年要对辖区内的全国双拥模范城(县)进行一次检查考评，并将检查考评情况报全国双拥工作领导小组，作为下一届评选全国双拥模范城(县)的重要依据。

第二十三条 全国双拥工作领导小组办公室适时对全国双拥模范城(县)进行抽查，并视情通报抽查情况。

第二十四条 双拥模范城(县)的工作无新的进展或出现问题的，省、自治区、直辖市双拥工作领导小组要给予批评帮助，并限期整改。

第二十五条 双拥模范城(县)出现政策法规不落实或重大军民纠纷等突出问题，应在及时纠正和妥善处理的同时，将情况报全国双拥工作领导小组办公室。对隐情不报或不及时采取解决措施的，给予通报批评；严重影响军政军民团结和社会稳定的，按命名权限撤销其“双拥模范城(县)”荣誉称号，收回奖匾和荣誉证书，并向社会公布。

第二十六条 被撤销“双拥模范城(县)”荣誉称号的，取消其下一届参加双拥模范城(县)评比资格。经过认真整改，符合条件的，可重新参加以后的双拥模范城(县)评比。

第五章 附 则

第二十七条 本办法由全国双拥工作领导小组办公室负责解释。

第二十八条 省、自治区、直辖市双拥工作领导小组依据本办法制定实施细则，并报全国双拥工作领导小组备案。

第二十九条 本办法自颁发之日起施行，2002年颁发的《双拥模范城(县)创建命名管理办法》同时废止。