逐条解读《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》

武志国


最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）

法释[2009]8号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日



为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
解读：明确了前期物业管理合同对业主有约束力，业主虽然不是前期物业管理合同签署人，但却是当事人，应当遵守前期物业服务合同的约定。
前期物业服务合同的性质的确特殊，值得探讨，是为了业主的权利和义务由开发商和前期物业服务企业签署的合同。
提及“前期物业服务合同”的性质，则不能不提及“物业服务合同”的性质，前期物业服务合同"和"物业服务合同"是两个不同的有名合同，不应被混淆。前者的性质其签署方和约束方的特殊性而区别于后者。
《物业管理条例》曾将“物业管理委托合同”改为“前期物业服务合同”，“委托合同”改为“服务合同”，似乎是对合同的性质界定的一种导向，但首先是对物业企业角色定位的导引。目前物业服务合同的性质有委托合同性质说、完成服务内容性质说、混合性质说、非典型合同说，说法不一。本解释似乎认为物业服务合同是一种委托性质的合同（因其也用“转委托”的说法）。

第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
解读：现实中前期物业服务企业基本上是开发商控制，因此前期物业服务合同难免出现利益冲突的条款。解释为了规范物业服务企业的行为，规定了物业合同等相关合同或条款（包括前期物业服务合同）的几种无效情形：（1）为了防止物业服务市场混乱，《物业管理条例》第四十条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”《解释》规定物业服务企业转委托无效。现实中有物业服务转包和分包的情形，如果属于转包情形容易发生类似建筑市场转包的不良后果。“将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人”包括一并委托给专业性的服务企业或非专业性的物业服务企业，也包括肢解转委托或转包的情形也应属无效范畴。（2）免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效（即便给与了提示和说明）。此条款的法律依据:《合同法》第四十条规定“具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”
此等确认之诉业主委员会可以提出，业主也可提出，两者均可作为原告。

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
解读：此条容易理解，物业服务企业的义务依据包括：1）法律法规；2）行业规范；3）合同约定；4）公开的服务承诺和服务细则。
不属于物业服务企业的服务项目，物业服务企业务必在物业服务合同列为明示条款，但这也不能超越《合同法》第五十三条的免除责任无效：（1）造成对方人身伤害的；（2）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
同时注意，并非是发生此种情形只能业主委员会出面起诉，业主具备诉讼主体地位，业主可以自行起诉。
此等违约赔偿之诉业主委员会可以提出，业主也可提出，两者均可作为原告。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
解读：业主的违规（违反法律法规和管理规约）或违约处理。物业服务企业可以视情况作为原告起诉业主。　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。（《物业管理条例》第十七条）
建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。（《物业管理条例》第二十二条、第二十三条）　
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
解读：《物业服务条例》第四十一条、第四十四条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
《物业服务收费管理办法》第六条、第七条规定：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业物业管服务收费还应当符合国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格〔2007〕2285号）、关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知 （发改价检[2004]1428号）等文件、
物业服务企业应注意按上述规定收费，应避免：1）擅自扩大收费范围；2）擅自提高收费标准；3）重复收费。第1）、2）项针对施行政府指导价的物业服务收费，第3）同时针对实行政府指导价和市场调节价。
当然，此条规定并非说物业服务企业就不能扩大收费范围或者提高收费标准，而是应当符合物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定。
湖北省鄂州市人民政府


鄂州市人民政府关于发布《鄂州市社会科学优秀成果奖励暂行办法》的通知
鄂州政发〔2008〕4号

各区、乡、镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门：
《鄂州市社会科学优秀成果奖励暂行办法》经2008年1月14日（2008年第2次）市人民政府常务会议审议通过，现予发布，请遵照执行。

二○○八年二月三日



鄂州市社会科学优秀成果奖励暂行办法



第一条　为充分发挥社会科学研究人员的积极性和创造性，促进社会科学事业的繁荣发展，根据《湖北省社会科学优秀成果奖励暂行办法》的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本市行政区域内的集体或个人的社会科学成果，或者为解决本市实际问题而由市外集体或个人所完成的社会科学成果，包括正式出版的社会科学专著、译著、工具书，在报刊上发表的论文，应用性决策研究报告等方面的成果，研究内容符合我国宪法和法律规定，均可申报参加鄂州市社会科学优秀成果奖评选。

第三条　鄂州市社会科学优秀成果奖是鄂州市人民政府设立的市级奖。鄂州市社会科学优秀成果奖分为一等奖、二等奖、三等奖三个等级，由市人民政府分别授予奖励证书和奖金。市人民政府根据需要，可设立社会科学特别奖。

第四条　市人民政府授权市社会科学界联合会具体负责奖励活动的管理、组织和实施。设立鄂州市社会科学优秀成果奖评审委员会（以下简称市评审委员会）负责评审工作。市评审委员会成员由有关领导和从事社会科学工作的专家学者组成，其中具有高级专业技术职称的成员不少于三分之二。市评审委员会的办事机构设在市社会科学界联合会，负责办理日常工作。市评审委员会实行任期制，具体选任办法由市社会科学界联合会确定。成立由有关领导和相关部门负责人参加的市社会科学优秀成果评奖工作领导小组，负责评审方案和评审人员资格的审查及协调处理评审过程中的重大问题。

第五条　鄂州市社会科学优秀成果奖每两年评选一次。

第六条　鄂州市社会科学优秀成果奖评审工作遵循下列原则：

（一）坚持四项基本原则；

（二）坚持高标准，宁缺勿滥原则；

（三）坚持科学、民主、客观、公正原则；

（四）坚持突出重点，兼顾各门学科原则；

（五）坚持以应用研究为主，兼顾基础理论研究成果原则；

（六）坚持在同等条件下，青年作者作品优先入选原则。

第七条　申报鄂州市社会科学优秀成果奖应当同时具备下列条件：

（一）社会科学研究成果要具有学术价值和创造性，对学科建设有一定的贡献，对推动国民经济和社会发展有明显作用；

（二）由出版社正式出版，或在公开发行的报刊上发表，或被领导机关、企业事业单位采纳；

（三）依法享有著作权；

（四）属于本届评奖年度范围。

第八条　申请人应当在规定的期限内向市评审委员会提交下列材料：

（一）鄂州市社会科学优秀成果奖申报表；

（二）作品原件及复印件；

（三）有关应用性决策研究报告的推荐意见书；

（四）市评审委员会要求提供的其他有关材料。

第九条　参加鄂州市社会科学优秀成果奖评奖的集体和个人，分别按照下列规定申报其研究成果：

（一）在市民政部门登记的社会科学各类学会的会员向其所在学会申报；

（二）各区及以下社会科学工作者向市社会科学界联合会申报；

（三）本条第（一）、（二）项以外的申报者，直接向市评审委员会申报。

第十条　申请人有下列情形之一的，取消其参评资格：

（一）有抄袭剽窃行为和其他侵犯著作权益行为的；

（二）冒名、伪托申报的；

（三）提供伪造、虚假证明材料的；

（四）以不良方式影响市评审委员会成员公正评审的。

第十一条　凡已在高于或相当市级奖励级别的评奖中获奖的成果，不得再申报参加本评奖活动。

第十二条　鄂州市社会科学优秀成果的评审分初评、复评和终审。具体评审工作按评审方案实施。

第十三条　评选的每个程序都应当按照差额筛选、无记名投票以得票多者获选的方式进行。终审评出的获奖成果必须获得市评审委员会成员三分之二以上的选票。

第十四条　经评选的鄂州市社会科学优秀成果奖获奖项目，在批准授奖前应予公布。自公布之日起一个月内，对公布的获奖项目有异议的，向市评审委员会投诉，并由市评审委员会裁决；无异议的，即确定为授奖成果，报市人民政府批准授奖。

第十五条　鄂州市社会科学优秀成果奖获得者，其获奖结果记入人事和学术档案，作为考核、晋升、评聘专业技术职务和享受有关待遇的依据之一。

第十六条　鄂州市社会科学优秀成果的奖励经费和评审经费，由市财政列入预算专项拨款。奖励经费和评审经费实行专款专用。

第十七条　市评审委员会成员在评审本人及其近亲属的成果时，必须主动回避。市评审委员会成员的回避，由市评审委员会主任决定；市评审委员会主任的回避，由市社会科学界联合会决定。

第十八条　市评审委员会成员利用职务之便徇私舞弊的，由市社会科学界联合会取消其评审资格，并按规定由有关主管部门给予行政处分。

第十九条　参加评选的作品有弄虚作假或抄袭剽窃他人成果的，由市社会科学界联合会取消其参评资格；已经获奖的，撤销其奖励，并追回奖金和奖励证书；有关主管部门应视其情节轻重依法给予行政处分；构成侵权行为的，依法承担法律责任。

第二十条　本办法自发布之日起施行。