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上海市私有住房产权交换暂行规定

时间:2024-07-09 21:32:05 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8427
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上海市私有住房产权交换暂行规定

上海市


上海市私有住房产权交换暂行规定



为适应私有住房产权交换的社会需要,规范私有房屋产权交换行为,根据有关法律、法规,结合本市的具体情况,制定本规定。
第一条 本市行政区域范围内,国有土地上的私有住房(不包括房改中已售公有住房)进行产权交换适用于本规定。
第二条 上海市房屋土地管理局(以下简称市房地局)是本市房屋交换的行政主管部门。上海市房屋交换中心(以下简称市房屋交换中心)是经市房地局授权,行使本市房屋交换日常管理的机构,负责受理和审批本市行政区域范围内,国有土地上的私有住房的房屋产权交换业务。
第三条 私有住房产权交换,应当符合下列条件:
1.已依法取得房屋所有权证、国有土地使用证或房地产权证;
2.房屋产权清楚,无使用纠纷;
3.非户籍冻结地区的,并且是房屋所有权人自用的住房;
4.非法律、法规禁止产权转移的私有住房。
第四条 私有住房产权交换,应当遵循以下原则:
1.房屋交换后,不造成交换双方居住困难或居住不便的;
2.房屋交换后,不造成交换双方家庭主要成员工作地点与拟交换房屋座落背向的;
3.交换双方房屋的评估值扣除地段级差因素后,评估值差额不大于评估值较低一方房屋评估总额30%的;
4.凡两处交换一处或者一处交换两处的,应有利于照顾和瞻养老人(直系亲属);有利于执行法院或仲裁机构对于财产分割的判决或裁决的,以及有利于保护弱病残者财产权益的。
第五条 共有的私有住房产权交换,除应当按照本规定第四条规定办理外,还应当取得该私有住房全体共有人的书面同意;原已出租的私有住房交换的,则调进方应继续履行原租赁合同的规定。
第六条 私有住房产权交换,应当向市房屋交换中心提出交换申请。申请时,交换双方应分别填写由市房屋交换中心统一印制的《上海市私有住房产权交换申请表》,并且提交以下文件证件:
1.房屋所有权证、国有土地使用权证或房地产权证;
2.房屋所有权人身份证明及户口簿;
3.其他有关文件。
第七条 共有的私有住房交换,除应当提交本规定第六条规定的文件外,还应当提交该私有住房全体共有人同意交换的书面证明;委托代理人代理的,代理人应当提交该私有住房所有权人具有法律效力的委托书。
第八条 市房屋交换中心受理交换申请后,应当查验私有住房交换双方提交的申请表及有关文件。经查验认可,则委托上海市房地产估价所分别对交换双方的私有住房进行评估。市房屋交换中心应当在上海市房地产估价所提交评估报告后的七日内,对交换申请进行审核,并在交换双方
提交的“申请表”上签署准予交换或者不批准交换的意见,并且通知申请人。
第九条 交换申请经批准后,交换双方当事人应当签订由市房屋土地管理局统一印制的《上海市私有住房产权交换合同》(以下简称“交换合同”)。交换合同经交换双方当事人签署,由市房屋交换中心加盖核准章后生效。
第十条 私有住房产权交换,交换双方应按有关规定交纳税、费。
第十一条 “交换合同”经核准盖章后,统一由市房屋交换中心负责为交换双方按《上海市房地产登记条例》规定,向上海市房地产登记处或者交换房屋所在地的区、县房地产登记机构办理房屋产权变更登记,申领权证等手续。有关交换房屋评估、产权变更登记、申领权证和缴纳契税
等费用,由市房屋交换中心一并负责代收、代缴。
第十二条 “交换合同”生效后,交换双方应当严格履行合同,并按合同约定办理房屋交割手续。如果一方不履行合同,另一方有权按合同约定追究违约责任,并请求违约赔偿。
第十三条 私有住房产权交换后,交换双方当事人可凭房地产权证,向交换房屋所在地的户籍管理部门办理户口迁移等有关手续。
第十四条 本规定由上海市房屋土地管理局负责解释。
第十五条 本规定自发布之日起执行。



1996年2月28日

邯郸市促进中小企业发展若干规定

河北省邯郸市人民政府


邯郸市促进中小企业发展若干规定

邯郸市人民政府令第114号


第一条 为促进中小企业发展,根据《中华人民共和国中小企业促进法》等有关法律、法规,结合我市实际,制定本规定。

第二条 本规定所称中小企业,是指在本市境内依法设立的符合国家关于中小企业划分标准的各类中小型企业。

第三条 县级以上人民政府中小企业主管部门组织实施中小企业政策和规划,对本行政区域内各种所有制和各种形式的中小企业进行综合指导、协调和服务。

县级以上人民政府其他有关部门应当在各自的职责范围内,对中小企业进行指导和服务,落实有关政策措施。

第四条 鼓励公民、法人和其他组织投资建设中小企业创业辅导基地。

对创业辅导基地兴建标准厂房出租给中小企业使用,开展创业辅导服务的,由市中小企业发展专项资金给予一定的补贴。

中小企业在市级以上创业辅导基地承租标准厂房,两年内给予租金补贴。

构建全市厂房租赁信息平台,鼓励发展工业房地产租赁中介服务。

第五条 市人民政府有关部门和县级人民政府及其有关部门应当加大对创业辅导基地建设的供地力度,为无力单独占地建厂的中小企业提供经营场所。

中小企业可以依法采用招标、拍卖、挂牌或者协议出让的方式取得国有土地使用权;可以通过与农村集体经济组织共同设立企业,由农村集体经济组织以土地使用权入股、联营,取得集体非农业建设用地使用权。

鼓励中小企业使用存量土地,凡工业用地符合规划、不改变用途能够提高土地利用率的,不再收取土地出让金或调整租金。

第六条 鼓励社会各界领办、创办各种形式的中小企业。

放宽中小企业准入领域,法律、行政法规未明令禁止和我国政府承诺对外开放的领域,中小企业均可以平等进入。

允许中小企业投资法律、行政法规未禁入的城乡基础设施、公用事业及其他行业和领域。

鼓励中小企业融资或参股组建投资公司或风险投资公司。

对投资新办的中小企业注册资本可分期注入,企业登记机关应当按法定最低限额标准收取工商注册费用。

第七条 市、县财政预算设立中小企业科目,安排扶持中小企业发展专项资金,并根据财力状况逐年增加扶持额度。

第八条 市、县中小企业专项发展资金,通过无偿资助和贷款贴息等方式扶持下列事项:

(一)创业辅导和服务;

(二)支持建立中小企业信用担保体系;

(三)支持技术创新;

(四)鼓励发展中小企业产业集群以及与大企业配套协作;

(五)支持中小企业服务机构开展人员培训、信息服务等项工作;

(六)支持中小企业开拓省外、国外市场;

(七)支持中小企业发展节能项目和实施清洁生产;

(八)市、县人民政府规定的其他扶持事项。

第九条 对本市纳税数额较高和年度纳税增长幅度较大的中小企业,市人民政府每年予以表彰和奖励。

第十条 建立激励金融机构支持中小企业发展机制,对为中小企业提供信贷支持等金融服务较多的金融部门给予表彰和奖励。组织协调金融部门,加强对中小企业的授信活动,鼓励金融机构创新服务方式,利用各种金融工具为中小企业提供服务,进一步扩大授信、简化手续、降低费用、提高效率,不断优化中小企业融资环境。

第十一条 鼓励多渠道筹资建设中小企业信用担保机构,为中小企业提供担保服务。

市、县财政应当不断加大对担保资本金的注入,建立信用担保风险补偿机制。对符合条件的中小企业信用担保机构从事担保业务的收入,经税务机关批准3年内免征营业税。

第十二条 鼓励和支持中小企业在境内外上市融资。对上市中小企业在项目立项、规划审批、土地使用、环保审批、注册登记、税费减免等方面给予政策优惠。

鼓励、引导融资租赁业和典当业健康发展,发挥融资租赁和典当在改善中小企业融资中的作用。

第十三条 加快中小企业信用评价体系建设,积极推动企业信用及个人征信系统在政府部门、金融机构、担保公司及社会其他领域的广泛应用。吸纳各类专业人才组建中小企业资信评估机构,开展中小企业及其法定代表人、主要经营管理者信用评级,将评级结果作为企业申请贷款的参考条件。

第十四条 税务部门对下列中小企业应当依照国家税收优惠扶持政策,主动帮助和指导其申办减、免税手续:

(一)下岗、失业人员、大中专毕业生、复转军人、农村外出务工返乡人员和失地农民创办的中小企业;

(二)当年吸纳下岗、失业人员达到国家规定比例,符合减免税范围的中小企业;

(三)安置残疾人员达到国家规定比例的福利性中小企业;

(四)在国家确定的“老、少、边、穷”地区新办的中小企业;

(五)符合国家支持和鼓励发展政策的高新技术中小企业;

(六)循环经济型中小企业;

(七)从事软件产品、集成电路产品开发的中小企业;

(八)国家规定享受优惠的其他中小企业。

第十五条 采取政府扶持、社会资助、企业投入为主的方式,建设公共技术服务平台、产学研合作服务平台和检测服务平台,建立大型仪器设备共享和科技资源保障平台以及科技企业孵化基地,满足多家中小企业技术和服务需求,推动科技成果转化,实现企业技术、产品升级。

第十六条 鼓励中小企业建立研发机构,开展技术标准研制和新产品、新工艺的研究与开发。

第十七条 中小企业发生的技术开发费用,可按其实际发生额的150%,直接抵扣当年应纳税所得额,技术开发费用当年抵扣不足部分,可在5年内结转抵扣。

中小企业在科技成果引进、转化及生产过程中,技术开发费用按实际发生额计入管理费用,不受比例限制;科技型企业支付引进科技人员的报酬,可以按实列入技术开发费用。

第十八条 中小企业投资开发的属于国家产业、产品和技术目录范围鼓励发展的项目,在投资总额内进口的自用设备,按照国家规定免征关税和进口环节增值税。

中小企业技术改造投资符合国家产业政策的,可按照国家有关规定以国产设备投资抵免企业所得税。

第十九条 积极组织中小企业参加境内外产品展销、经贸洽谈、招商引资和经贸考察活动,支持中小企业开拓国际市场,开展自营进出口业务,鼓励中小企业到境外投资办厂,从事资源开发、加工贸易和服务贸易,开展对外承包工程和劳务合作,有关部门在银行贷款、风险保函、企业用汇、出口退税等方面给予扶持。

第二十条 政府采购应当及时在媒体上公布采购信息,为中小企业获得采购合同提供指导和服务,坚持公开、公平、同等优先的原则,购买中小企业的优质产品。

第二十一条 鼓励和引导社会各界设立中小企业研究所、中小企业信贷部、中小企业投资公司、中小企业技术推广中心等社会化服务机构;建立和完善中小企业信用担保、创业辅导、企业诊断、信息网络、技术研究、产权交易、人才培训、法律维权等政府扶持的公益性服务机构,为中小企业提供各类优质、高效和便捷服务。

第二十二条 县级以上人民政府应当根据中小企业发展需要,整合社会资源,创新培训方式,规范培训市场,提高培训质量,形成政府引导、社会支持和企业自主的培训机制。

鼓励大中专毕业生和高级经济、技术人才到中小企业就业。自愿到我市中小企业工作的或在我市创办中小企业的大中专毕业生,不受生源地限制,两年内人事档案由市人才交流中心免费代管;其他各类人才自愿到中小企业工作的或在我市创办中小企业的,两年内人事档案代管费减半收取。

第二十三条 县级以上人民政府主管中小企业工作的行政管理部门会同监察部门应当共同加强监督检查,对中小企业投诉、举报的侵犯中小企业合法权益和行政不作为行为依法予以制止、纠正和处理。

第二十四条 市、县(市、区)中小企业主管部门和审计、监察、物价等部门接到中小企业的检举、控告后应当及时、公开、公正地进行受理。任何单位和个人不得对中小企业的控告、检举和诉讼的请求实施扣压、拖延,更不得打击报复。

第二十五条 中小企业的合法权益受法律保护,对侵犯中小企业合法权益的行为有权拒绝。

国家机关及其工作人员有下列行为之一的,由县级以上人民政府监察机关责令其改正:

(一)擅自对中小企业进行检查,或者未按规定时间将检查情况和处理结果归档的;

(二)接到举报、投诉,拒绝履行法定职责或者不在规定时限内做出处理的;

(三)强制或者变相强制中小企业接受指定产品或者服务的;

(四)收费时不出示收费许可证、不按标准收费、不开具省财政主管部门统一印制的收费票据、不如实填写规定内容的;

(五)对中小企业摊派或者要求赞助的;

(六)违法对中小企业罚款的;

(七)侵占、毁损或者非法查封、扣押、冻结、没收企业合法财产的;

(八)其他侵犯中小企业合法权益的行为。

违规部门在接到改正通知书15日内必须改正;对中小企业造成损失的应当依法赔偿;情节严重的,由监察机关对直接责任人和主管负责人依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十六条 本规定自2007年4月1日起施行。





《合同法》中不安抗辩权制度的优点和不足

卜炜玮


〈摘要〉 我国的《合同法》将大陆法系不安抗辩权制度和英美法系预期违约制度有机结合,形成了有中国特色的不安抗辩权制度,体现了大陆法系和英美法系融合的时代潮流,代表着世界民商法发展的趋势。本文对《合同法》中有关不安抗辩权的规定进行了分析,探讨了其优点和不足。
〈关键词〉《合同法》 不安抗辩权 优点 不足


不安抗辩权是指双务合同成立后,应当先履行一方有确切证据证明对方将不能履行或者有不能履行合同义务的可能时,在对方没有履行或者提供担保之前,所拥有的拒绝先履行合同义务的权利。
不安抗辩权源于德国法,又称拒绝权,不安抗辩权制度是大陆法系的一项传统制度,它与英美法系的预期违约制度一起,对双务合同中的先履行一方提供了法律保护。我国新修订的《合同法》在承继大陆法系不安抗辩权制度的同时,吸收和借鉴了英美法系的预期违约制度,并结合我国国情,对传统不安抗辩权制度的不足加以改进,在适用范围、适用条件、救济方法、对行使权利的限制和对滥用不安抗辩权的补救措施等方面都做出了明确规定,形成了一套比较完善的不安抗辩权制度体系。它体现了在市场经济条件下防止合同欺诈、保障交易安全、实现有序竞争的立法意图,也体现了我国合同制度与西方发达国家合同制度及国际商务合同贸易规则的接轨。

《合同法》对不安抗辩权制度的规定
我国的《合同法》对不安抗辩权制度做出了如下规定:
“第六十八条 应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:
  (一)经营状况严重恶化;
  (二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;
  (三)丧失商业信誉;
  (四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。
第六十九条 当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的,应当及时通知对方。对方提供适当担保时,应当恢复履行。中止履行后,对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的,中止履行的一方可以解除合同。”

《合同法》中不安抗辩权制度的优点
与传统大陆法系国家有关不安抗辩权的法律规定相比,我国的《合同法》有以下几个优点。
一、对行使条件作了更充分详细的规定。
按照传统理论,不安抗辩权的应用应具备如下条件:(1)须因双务合同互负给付义务;(2)须合同双方特别约定一方应先履行义务;(3)须在双务合同成立后对方发生财产状况恶化;(4)须对方财产显著减少,可能难以履行。然而财产的减少并不是相对人不能履行或不愿履行的唯一原因和表现,商业信誉的丧失,技术机密的泄露以及其它诸多原因都可能造成相对人履约能力的丧失。因此传统大陆法中对不安抗辩权的行使条件仅限于“财产显著减少,有难以履行的可能”的规定就显得过于僵化,无法适应社会发展的需要。我国的《合同法》突破了这个限制,把商业信誉的丧失作为判断相对人失去履约能力的标准之一,体现了诚实信用的立法原则。同时,《合同法》还通过第六十八条第四款的概括性的规定,把一切有害于合同履行的行为都包括到相对人丧失履约能力的判定标准当中,大大拓宽了不安抗辩权的使用范围,给合同的先履行方提供了充分的法律保护。
二、既反映了先履行方的履行权益,又充分照顾到后履行一方当事人的期限利益。
从《合同法》第六十九条的规定中可以看出,合同先履行方并没有获得要求对方提供担保或者要求对方提前履约的权利,在中止履约并尽了通知义务后,先履行方只能处于等待的状态之中,而无权要求对方提供担保或提前履约。这一规定充分考虑了后履行方的期限利益。因为后履行方在履行期限届满前,其履约能力降低、难以履行的状态可能只是暂时的,在履行期限届满之前还可能恢复履行能力。如果在履行期限届满前就要求后履行方提供担保或提前履行,会对后履行方造成额外的负担,进一步降低其履约能力,这是明显不公平的。法律不能为了避免一种不公平的后果而造成另一种不公平,因此不给予先履行方要求后履行方提供担保和提前履约的权利体现了对后履行方的保护。同时,《合同法》对后履行方提供担保的行为并未作任何的限制,后履行方为了避免对方中止履行后可能造成的损失,也可以自愿提供担保。这一规定充分体现了《合同法》的先进性。
三、进一步完善了先履行方在行使不安抗辩权之后的救济方式。
不安抗辩权规定先履行方在有充分证据证明后履行方丧失或可能丧失履约能力时可以中止对合同的履行,一旦对方提供了充分的担保,则应继续履行义务。但如果后履行方不提供担保,那么先履行方在行使不安抗辩权之后,是否可以接着解除合同呢?许多国家的法律对此的规定十分模糊。这种救济方式的不明确导致了先履约方当事人的利益得不到充分的保护。我国的《合同法》明确规定:后履约方“在合理期限内未能恢复履行能力并且未提供适当担保的,中止履行的一方可以解除合同”并进而要求对方承担违约责任,对先履行方提供了明确的救济。

《合同法》中不安抗辩权制度的不足
一、由英美法系预期违约制度引入的有关规定与不安抗辩权制度间存在矛盾。
《合同法》第九十四条第二款规定:“在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”,另一方“当事人可以解除合同”。这条规定是由英美法系的预期违约制度引入的,它给与了当事人解除合同的权利。法律并没有限制这种权利适用于何种场合,因此可以认为这条规定对同时履行和先后履行两种场合都是适用的。一方当事人明确表示不履行债务时,另一方当事人适用第九十四条规定,直接享有解除权,这与英美法系对明示预期违约的处理是相同的。但当一方当事人以自己的行为表明不履行主要债务时,既可以解释为一方当事人以自己的行为表明其不履行主要债务,另一方当事人可以直接解除合同,这是英美法系对默示预期违约的处理方法;又可解释为第六十八条第四款“丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”,这时另一方当事人只享有不安抗辩权,可以中止合同的履行,等待相对人提供履约保证,但无权直接解除合同,这是大陆法系对默示预期违约的处理方法。两种不同的处理方法出现在了同一部法律里,造成了法律适用上的矛盾。如果赋予先履行人选择适用第九十四条的权利,则极有可能造成先履行一方滥用合同解除权的局面,使得第六十八条所设置的一系列旨在保护后履行方合法权益的措施形同虚设,从而损害了后履行方的期限利益。这个问题是我国新《合同法》对英美法系和大陆法系的相关制度的融合还不够彻底造成的,需要通过司法解释加以解决。
二、举证责任过重。
与英美法系的默示预期违约制度和大陆法系的不安抗辩权制度允许有较低限度的主观判断不同,我国合同法对举证责任的要求相当严格。《合同法》第六十八条规定:“当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任”。行使不安抗辩权的一方应当负举证责任,这是各国法律所认同的,但即使在市场规则比较完善的国家,要取得“确切证据”也决非易事,更何况目前我国的法制环境还不完善,要掌握“确切证据”相当地困难,需要付出大量的人力和物力。因此不允许当事人有较低限度的主观判断,虽然可以避免当事人不当行使或滥用不安抗辩权,但却大大增加了当事人使用不安抗辩权的成本,有违设立不安抗辩权的初衷。因此可以在要求先履行方负举证责任的同时,要求后履行方负一定的反证责任,以减少不安抗辩权的使用成本。
三、“适当担保”含义不清。
《合同法》第六十九条规定,当后履行一方提供了“适当担保”后,先履行一方应恢复合同的履行。但对于“适当担保”的“适当”程度,法律并没有做出明确的规定,这就给先履行一方留下了可乘之机。先履行一方可以以担保不适当为名拒绝履行其本不愿履行的合同,从而造成后履行一方的损失。因此应当对“适当担保”做出明确的司法解释,使法律更清晰。

综上所述可以看到,我国的《合同法》将大陆法系不安抗辩权制度和英美法系预期违约制度有机结合,形成了有中国特色的不安抗辩权制度,体现了大陆法系和英美法系融合的时代潮流,代表着世界民商法发展的趋势。但是由于经验不足,《合同法》中的不安抗辩权制度仍然存在一些问题,需要通过司法解释和庭审实践共同加以解决。


参考文献
胡康生,《中华人民共和国合同法释义》,法律出版社,北京,1999。
梁慧星,《统一合同法:成功与不足》,《中国法学》,1999年第3期。
王利明,《预期违约制度的若干问题》,法律出版社,北京,1999。
徐杰,赵景文,《合同法教程》,法律出版社,北京,1999。