浙江省衢州市人民政府


衢州市土地储备办法

　　《衢州市土地储备办法》已经2002年5月20日市人民政府第21次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。
　　
　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长：
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○二年六月六日
　　
　　
　　
　
　　
　　衢州市土地储备办法
　　
　　第一条 为加快城市化进程，完善土地供应机制，盘活城市存量土地，开发城市增量土地，促进城市土地资源的合理利用，并为经营城市和城市建设筹集资金，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 衢州市城市规划区（以下简称市区）范围内国有土地的储备工作适用本办法。
　　第三条 本办法所称土地储备，是指土地储备机构依据有关法律法规的规定，将需盘活的存量国有土地依法收回、收购、置换后予以储存，或者将新征用的增量国有土地予以储存，并按照城市规划和土地供求状况，通过前期开发利用等形式，盘活土地资产，有效配置土地资源的行为。
　　第四条 衢州市国土资源局是市区土地储备的行政主管部门，负责市区土地储备的管理工作。
　　市土地储备中心受市政府委托，具体实施国有土地收购、储备和出让的前期开发准备等工作。
　　第五条 市计划、规划、建设、财政、经济等行政主管部门按照各自职责做好土地储备的相关工作。
　　第六条 市区下列国有土地应当进行储备：
　　（一）闲置、荒芜的土地和无主地；
　　（二）因国家建设带征而未处置的土地；
　　（三）使用期限已满被依法收回的土地；
　　（四）其他依法收回及没收的土地；
　　（五）因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整、企业改制或者其他原因停止使用的原行政划拨的国有土地；
　　（六）以出让方式取得土地使用权后，无力继续开发又不具备转让条件的土地；
　　（七）因实施城市规划和土地整理的需要，被政府征用的土地；
　　（八）市政府指令收购的土地；
　　（九）因土地使用权转让价格明显低于市场价格，而应当优先收购的土地；
　　（十）土地使用权人申请并符合储备条件的土地；
　　（十一）其他需要进行储备的国有土地。
　　第七条 土地储备实行预先报告制度和定期发布储备土地信息制度。
　　市区范围内凡符合储备条件的国有土地，使用权人或者其主管部门应当将土地现状资料提前报告市土地储备中心。
　　第八条 市土地储备中心应当根据产业结构调整及城市建设规划和市区土地市场的供求状况，制定土地储备计划，报市政府批准后实施。
　　第九条 市土地储备中心可以依照法律、法规及本办法的规定，将依法收回、收购的土地进行前期开发利用及预出让土地使用权。
　　第十条 土地使用权被依法收回或者收购的，原使用权人必须按期交付土地及其地上建筑物、附着物，并配合做好土地储备的相关工作。
　　第十一条 本办法第六条第（一）项至第（四）项规定的土地，由市土地储备中心直接进行储备。
　　除前款规定以外需要储备的土地，由市土地储备中心按照本办法的规定进行收购。
　　第十二条 土地收购的一般程序为：
　　（一）申请收购。市区范围内凡符合收购条件的国有土地，其土地使用权人应当持有关材料向市土地储备中心申请收购。
　　（二）权属核查。市土地储备中心对申请人提供的土地和地上物权属及他项权利设定、土地面积、四至范围、土地用途、地上建筑物等情况进行实地调查和审核。
　　（三）征询意见。市土地储备中心根据申请人提出的申请和实际调查的情况，向规划部门征求拟收购地块的规划开发意见。
　　（四）费用测算。市土地储备中心根据调查和征询意见结果，会同有关部门进行土地收购补偿费的测算评估。
　　（五）方案报批。市土地储备中心根据土地权属调查、收购费用测算的结果，提出土地收购的具体方案，报市国土资源部门审批；其中特殊地块的收购储备方案须报市政府批准。
　　（六）签订合同。收购方案经批准后，市土地储备中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。
　　（七）权属变更。市土地储备中心根据合同约定支付收购定金后，与原土地使用权人一并向市国土资源部门、房产管理部门申请办理土地、房产权属变更登记手续。过户手续办妥后，被收购的土地使用权即纳入土地储备。
　　（八）收购补偿。市土地储备中心根据《国有土地使用权收购合同》约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用。
　　（九）交付土地。根据合同约定的期限和方式，原土地使用权人向市土地储备中心交付被收购的土地及其地上建筑物、附着物。
　　第十三条 土地使用权人申请土地收购应当提供下列材料：
　　（一）土地收购申请书；
　　（二）公民身份证明或者法人资格证明和法定代表人的身份证明；
　　（三）授权委托书；
　　（四）土地使用权合法凭证；
　　（五）房屋所有权合法凭证；
　　（六）土地平面图；
　　（七）其他需要提交的材料。
　　第十四条 《国有土地使用权收购合同》应当载明以下内容：
　　（一）双方当事人；
　　（二）收购土地的位置、面积、用途、地上附着物及权属依据；
　　（三）土地收购补偿费用及其支付方式和期限；
　　（四）交付土地的期限和方式；
　　（五）双方约定的其他事项；
　　（六）违约责任；
　　（七）争议的解决方式。
　　第十五条 实施收购的土地是以出让、租赁方式取得土地使用权的，原《国有土地使用权出让（租赁）合同》在《国有土地使用权收购合同》生效的同时解除。
　　第十六条 土地收购补偿费一般按照收购土地的开发成本计算，包括土地、地上建筑物及其他补偿费。
　　第十七条 土地收购补偿费通过以下方式确定：
　　（一）划拨土地使用权的，按照土地等级划分范围土地征用补偿费的平均水平确定，涉及房屋等附着物的补偿按照市区城市房屋拆迁的有关规定执行；或者按照住宅用地和工业用地基准地价的中间价确定（以收购当时政府公布的土地等级划分的基准地价为准），地上建筑物、附着物不另行补偿；
　　（二）出让土地使用权的，委托具有土地评估资质的机构按照原出让合同规定的用途、出让金和出让剩余年限评估后确定；改制企业享受优惠政策取得的出让土地，经评估后按照实际交纳出让金的比例确定，其未缴纳土地出让金的优惠部分按照划拨土地的标准补偿，涉及房屋等附着物的补偿按照市区城市房屋拆迁的有关规定执行；
　　（三）对改制企业确因职工安置费用缺口较大，或者企事业单位搬迁资金缺口较大，需要用改变土地用途后的土地级差收益进行弥补的，必须在符合规划用途的前提下，由企事业单位提出申请，经劳动、财政、国土资源部门审查后，报市人民政府审批，由市土地储备中心作为特殊地块予以收购储备。特殊地块的土地收购补偿费，按照回收或者收购土地后新规划的商品房开发用地的基准地价乘以土地面积计算出的总额确定，地上建筑物、附着物不另行补偿。
　　第十八条 因城市建设的需要，市土地储备中心可以根据市政府的要求，对新增建设用地进行储备。
　　第十九条 储备新增建设用地按照下列程序进行：
　　（一）申请规划红线。市土地储备中心根据土地储备计划和城市规划要求，将城市建设预新增土地中成片开发的商业及房地产用地，作为土地出让前期开发项目，向规划部门申办规划红线。
　　（二）办理农地转用和土地征用。对前项用地，由市国土资源部门办理农用地转为建设用地、土地征用相关审批手续。
　　（三）办理权属登记。对储备的新增土地，由市国土资源部门办理土地使用权权属登记。
　　第二十条 经批准依法回收入库的土地，在申请土地权属和房屋权属变更登记时，按照国家有关规定减免税费。
　　第二十一条 市土地储备中心对收购储备的土地，可以通过以下方式进行土地前期开发利用：
　　（一）前期开发。市土地储备中心在预出让或者招标、拍卖前，完成储备土地的地上建筑物及附着物的拆迁、土地平整等前期开发工作；
　　（二）土地利用。已收储的土地在出让前，市土地储备中心可以依法将储备土地的使用权单独或者连同地上建筑物一并出租、抵押或者临时改变用途。
　　第二十二条 储备土地的地上建筑物及附着物需要拆迁的，由市土地储备中心作为拆迁人，依法向有关部门申请办理房屋拆迁许可证，统一实施拆迁或者委托拆迁。
　　在实施拆迁时，计划部门根据市土地储备中心的申请，办理储备土地前期开发立项审批手续；规划部门按照城市规划要求，颁发储备土地前期开发建设用地规划许可证。
　　第二十三条 储备土地前期开发利用中，涉及土地使用权单独或者连同地上建筑物一并出租、抵押或者临时改变用途的，市土地储备中心应当持有关土地批准文件及《国有土地使用权收购合同》，依法到有关部门办理审批或者登记手续。
　　第二十四条 储备土地前期开发利用活动，应当遵守国家法律、法规及有关规定，不得损害公众利益。
　　第二十五条 储备土地使用权用于房地产开发、商业、旅游、娱乐等经营性项目建设的，一般通过招标、拍卖出让确定开发单位。
　　第二十六条 土地储备成本包括土地收购、储备、前期开发、招商等过程中发生的实际费用，具体由财政部门审定。
　　第二十七条 土地储备资金由以下几部分组成：
　　（一）银行贷款；
　　（二）收购土地出让金净收益中划出的部分；
　　（三）储备土地的经营收入；
　　（四）土地使用权出让金垫支；
　　（五）市政府财政拨款。
　　第二十八条 土地储备资金用于以下支出：
　　（一）土地收购补偿费；
　　（二）征用土地成本；
　　（三）房屋拆迁安置补偿费及其他地上附着物、构筑物补偿费；
　　（四）储备土地的前期开发费；
　　（五）储备土地的管理、招商等其他费用；
　　（六）储备土地的银行贷款及利息。
　　第二十九条 市土地储备中心应当建立健全财务管理制度，建立收购和前期开发台帐；宗地成本应当运用企业核算成本的方式进行核算，以提高储备土地的经济效益。
　　财政、审计部门应当加强对土地储备资金运作的监督检查。
　　第三十条 市土地储备中心未按照土地收购合同的约定支付土地收购补偿费用的，原土地使用权人有权解除合同，并要求赔偿相应的经济损失。
　　第三十一条 原土地使用权人未按照土地收购合同的约定交付土地及其地上建筑物、附着物的，市土地储备中心有权要求其改正、继续履行合同，并可以要求赔偿相应的经济损失。
　　第三十二条 对符合储备条件的划拨土地，土地使用权人未按规定申请土地收购储备而擅自转让土地使用权及其地上建筑物、附着物的，由市国土资源部门按照有关法律、法规的规定予以处罚；有关部门不得为其办理相关手续。
　　第三十三条 土地储备工作人员玩忽职守、滥用职权，给国家、集体造成重大损失，或者利用职务之便，索取和非法收受他人财物的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第三十四条 本办法的具体应用问题由衢州市国土资源局负责解释。
　　第三十五条 本办法自发布之日起施行。涉及柯城区、衢江区的土地储备工作，按照衢委发〔2002〕4号文件的有关规定执行。
　　

　　　　　　　　　　　　　　浅析公司瑕疵设立制度

　　　　　　　　　　　　　　　北安市人民法院刘宇
　　
所谓公司瑕疵设立，是指经公司登记机关核准登记并获营业执照而宣告成立的公司，在设立过程中，存在不符合公司法规定的条件和程序而设立公司的情形。它使公司成立后在法律上处于一种有别于正常公司的地位与状态。从理论上讲，既然法律明确规定公司设立必须符合特定的条件与程序，公司设立瑕疵本应该导致公司设立无效，并且自始否认其法律人格的存在。然而，这种消极的做法，使既已存在的公司的法人资格简单地消灭，往往会对第三人、股东及公司员工等利益相关者造成毁灭性的影响，并造成资源的极大浪费、对交易安全与社会经济秩序的严重破坏。这无疑是一个不容忽视的经济与社会问题。可见法律如何对待这类公司涉及诸多法律关系的稳定，为了解决这类问题，许多国家的公司法都规定了公司瑕疵设立制度。但是，不同国家的公司法对公司瑕疵设立制度的规定存在着较大差异，至少可以有下面三种： 　　（一）瑕疵设立有效。这种制度以英国、美国为代表，是指公司注册机关所颁发的设立证书具有推定《公司法》有关注册的所有要求均已得到遵守的确定性证据功能。依此，一旦公司获得设立证书，则即便公司在设立过程中存在违反公司法规定的瑕疵，没有特殊情况也就不能以此质疑甚至否定公司设立的效力，所有依法注册设立的公司皆为合法公司。　　　应该说这种瑕疵设立有效制度很好地体现了民法中公示公信原则，一个公司公告成立，领取并悬挂营业执照，这种行为无疑是在向社会公示该公司已经合法设立、依法拥有法人人格，而我们知道法律行为一经公示，便会产生相应的公信力。第三人正是基于对这种公示的信赖，才与之发生法律关系，比如债权债务关系、买卖合同关系；即便公示有瑕疵，我们也不能依此来否定公司的设立有效，否则将会威胁与公司有利害关系的人的利益，尤其是增加市场交易的成本，如果我们在和公司交易时都不再相信公示而要亲自调查它是否成立有效的话，无疑会大大增加交易的成本，当然也是不可能的。英美法系国家之所以会采取瑕疵设立有效的模式，也正是考虑到效率原则，通过对瑕疵设立的承认，来减少企业设立成本和交易成本。他们知道一个“活着的”公司的价值远远大于一个“死掉的”公司这个道理。　　　（二）瑕疵设立无效。一些大陆法系国家如德国、日本等采取这种做法。在这些国家，即便公司已经获得设立证书，但如果公司在设立过程中存在违反公司法关于设立条件与程序的规定，经股东或其他利害关系人提起无效诉讼，公司将被宣告无效，且公司自设立开始时起即不具备法律效力。然而，这种绝对否定既已设立公司的法律人格的立法态度，对交易安全及社会经济秩序构成了严重破坏。譬如，在一些案件中，被告以原告公司在行为时因存在设立瑕疵而缺乏法人格为由进行抗辩；而在另一些以公司为被告的案件中，被告则以其行为时尚未依法成立为由进行抗辩，从而实现推卸责任的目的。　然而，当一个公司被宣布无效后，到底会产生怎样的法律后果呢？是转换成合伙性质的企业，还是公司被被迫进行清算，从而避免遭受进一步的财产损失？我想这个不应该一概而论，需要根据不同情况加以规定（三）瑕疵设立可行政撤销。这种制度是说，当公司设立存在瑕疵时，可有行政机关予以撤销。我　　国新《公司法》第199条规定：“违反本法规定，虚报注册资本、提交虚假材料或者采取其他欺骗手段隐瞒重要事实取得公司登记的，由公司登记机关责令改正，对虚假注册资本的公司，处以虚报注册资本金额百分之五以上百分之十五以下的罚款；对提交虚假材料或者采取其他欺诈手段隐瞒重要事实的公司，处以五万元以上五十万元以下的罚款；情节严重的，撤销公司登记或者吊销营业执照。”由此可见我国采取的是瑕疵设立可行政撤销制度。　　　但是新《公司法》仍未就瑕疵设立公司的人格问题或是公司设立瑕疵的法律后果作出较为完善的规定，这既有害于债权人的交易安全，也未能给予股东、董事等利害关系人权益的必要保护。我认为，我国公司立法有必要对此作出明确的规定，且我国关于公司设立瑕疵的法律后果，应当至少区分以下几种情形设计合理的瑕疵设立制度：　　　（一）实际出资达到了法定最低资本额而未达到应缴资本额的情形。在我国，为维护市场交易的安全，保障债权人的权利能够实现，规定在公司设立时，必须在公司章程中明确规定公司资本总额，并一次性发放、全部认足或募足，否则公司不得成立。这就是公司法中的法定资本制，但是请注意，法定资本制度的主要特点是资本或股份的一次发放，而不是一次缴纳股款。 所以，新《公司法》不再要求公司必须一次缴纳股款，而可以采用分期缴纳股款的方式。那么如果在规定的年限内，公司仍没有缴足股款的应该如何处理呢？难道就因为它的资本不足，就可以根据公司法对公司设立的要求宣布它的设立无效，否定它的法人人格？这和宣布一个没有钱的人不是“人”又有什么不同呢。如果我们仅仅因为一个公司的实际资本没有达到其章程所规定的资本额（达到了法定最低资本额）就去否定它的设立有效，这显然有悖于市场交易的效率原则，不利于保护与公司有利害关系的人的利益，最终也有损于公司债权人的利益。毕竟一个“活着的”公司的价值永远是大于一个“死去的”公司的。而且我国《公司法》第31条和第94条规定了公司的股东或发起人负有“资本充实责任”，尽管资本充实责任主要是针对非货币财产出资，但这种理念我觉得是完全可以转接到公司瑕疵设立制度中的。当实际出资达到了法定最低资本额而未达到应缴资本额时，就责令负有交付义务的股东或发起人缴足出资，其他股东或发起人承担连带责任。只有在仍不缴足股款的情况下，我以为才可以否定公司的法人人格，但是仅仅是让公司变为“合伙”而已，而不应该对公司进行“清算”。还是因为一个“活着的”企业的价值永远是大于一个“死去的”企业的，何况这类公司成立之初已经是满足了法定的最低出资额的，也就是说这类公司还是拥有一定的还债能力的，对债权人利益的威胁还没有强到需要牺牲公司、不顾市场效率和成本来保护他们的利益。　　　对于实际出资未达到应缴资本额，同时未达到了法定最低资本额的情形。根据企业维持的原则，还是应该首先责令其缴足股本并且其他股东或发起人承担连带责任；只有当其拒不缴足或是实在无力缴足时，才能否定它的设立有效。不过这时应该对其进行清算以保护债权人的利益，而不是认定为合伙。尽管企业的价值是大于清算的价值的，但是当企业连法定的最低注册资本额都无力缴足时，我们很难相信它的还债能力，在平衡企业利益与债权人利益时，我们应该侧重保护债权人的利益。　　　（二）出资比例结构不符合公司法规定的情形。我国新《公司法》第27条规定：“全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十”。之所以会这样规定是为了保证公司资产结构的合理性和公司正常经营活动的需要，保证公司资产应有的流通性和变现性，保证公司对外负责的有效清偿能力。然而公司法就公司并没有满足这一要求而成立的法律后果的问题并没有作出任何规定。显然根据我们不能否定这类公司的法人人格，新《公司法》第199条也只是对几类严重的的情节，允许公司登记机关撤销公司登记或者吊销营业执照。那么处理这种瑕疵设立的公司，我们能不能像处理实际出资达到了法定最低资本额而未达到应缴资本额的公司一样处理呢？我想，在法理上存在一定难度。如果责令公司改变资金的比例结构，公司不外乎两种选择：一是减资，减少非货币的出资；二是增资，增加货币的出资。但无论是哪种方式都涉及到资本不变原则和公司自治原则的问题，即法律在确立了资本不变原则后，公司需要增资或者减资的都必须严格按照法定程序进行。新《公司法》对公司增资、减资的事由和具体方式也作出了具体规定，并要求公司召开股东会或股东大会且经代表三分之二表决权的股东通过方可生效。如果行政部门责令公司改变出资比例，势必会引起一系列法律上的问题；更复杂的是，如果公司选择减资的方式，还会牵连到公司实际出资未达到应缴资本额的情况。　　　要解决处理这类瑕疵设立的公司的问题，就要先搞清我们限定出资比例的目的是什么，我们有没有必要限定出资比例。限定出资比例起初的目的是为了保证公司资产结构的合理性和公司正常经营活动的需要，保证公司资产应有的流通性和变现性，保证公司对外负责的有效清偿能力。但是随着社会的不断发展，金融体系的不断完善，我们发现有不少公司起初都是没有太多自己的现金，而通过抵押贷款发展壮大起来的；还有不少人即便是有钱也会向银行或是他人借款来投资创业。这也正是经济学、投资学所推崇的方式：用别人的钱去赚更多 的钱。可见，现代公司对于自有现金的依赖正在减弱，怎样的货币出资比例叫做合理也应根据不同的公司情况加以考虑。我以为，法律不应该对此太多干涉，只要该货币出资比例能够使公司有发展，那就是合理的。对于出资比例的调整实应该交由市场经济规则去调整。所以，对于这类公司，我主张行政部门应该采取放任主义，不予干涉。　　　（三）有无民事能力或限制民事能力担任股东的情形。我国法律要求公司设立发起人须具备完全民事能力，无行为能力人和限制行为能力人参与公司设立受到限制。法律所禁止的不可设立公司的自然人，当然不可以成为公司的股东。 如果发起人在公司设立过程中死亡，其“股份”被其幼子继承，或发起人失去行为能力，公司随后设立成功，这类瑕疵设立的行为的法律后果应该是怎样的呢？有学者认为应该认定继承无效，并由其他股东以合理的价格收购。他们认为发起人设立公司是基于相互间的信任关系，所以公司的设立行为具有一定的人生性。可是他们忘记了，一般情况下，公司的股份作为一项财产其价值远远大于出卖它所获得的收益。不给与其继承人继承股份的权利，这种行为本身就是对已死亡或失去行为能力的股东利益的侵害，与社会伦理道德也相违背。一个与社会伦理道德的规则是不能成为法律的，与其说私法是制定出来的，更确切地说私法是被“发现”的，它来源于业已形成的社会道德和习惯。对于这类公司，我们也不能认定其设立无效，否则便有客观定罪的嫌疑，有损社会效率和成本，损害其他有利害关系的人的利益。只要为无行为能力人或限制行为能力的股东设定一位代理人即可。　　　（四）有公务员担任股东的情形。我国《公务员法》规定，公务员不得从事从事或者参与营利性活动，不得在企业或者其他营利性组织中兼任职务。因此公务员自然也就自然不能成为公司的股东。起初设立这一规则是担心公务员利用职务之便为公司谋取非法利益，但是问题却在于究竟他有没有这样的权利来谋取不法利益。对于这类瑕疵设立我以为应当区分对待两种情况：　　　（1）若是该公务员所任职务有条件、有可能为公司谋利，不论该公务员是否利用职务为公司谋利，应当责令公务员出售股权或股份，对于公司则应保留其法人人格。　　　（2）若是该公务员所任职务没有条件、也不可能为公司谋利，则不应当产生任何瑕疵设立问题。其实，也就是说这种设立根本就谈不上什么瑕疵设立，是有效的。