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浅析物权变动中的善意、恶意/刘成江

时间:2024-06-16 21:17:02 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8115
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浅析物权变动中的善意、恶意

刘成江


一、民法学中善、恶意的概念界定、判断标准及其在物权变动中的适用处境
  善意、恶意是行为人对他所实施的行为及其后果的一种心理状态,是民商法上的重要范畴。善、恶意的区分,是适用法律的逻辑结构中认定法律事实这一小前提中的内容,关系到以法律评价系争事实对于拟适用法律规定的构成要件是否有作用。尽管善、恶意的法律适用起源于罗马法,但至今,关于“善意”与“恶意”的概念界定仍然是众说纷纭。近现代民事立法大多在以下二种意义上使用“善意” 一词:一是指行为人动机纯正,没有损人利已的不法或不当目的的主观态度;二是指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态。再者,民法学对善意的判断有“积极观念说”与“消极观念说”两派观点,前者要求行为人在为某民事行为时“相信”其行为有法律依据或其行为相对人权利合法,依该说,善意无法与“怀疑”并存;后者仅要求行为人“不知”、“无法知道”或“不应知道”其行为无法律依据或其行为相对人缺乏合法权利, “有怀疑”的情形并不被排除在外。善意的反面则是恶意。在民法上,关于行为人“明知”其行为缺乏法律依据或其行为相对人缺乏合法权利作为恶意无可非议,但对于“应当知道而不知”的情形则莫衷一是。有的学者主张“无怀疑,且尽到相当注意而仍深信不疑方为善意”,即“应当知道而不知”为恶意。各国有关善、恶意的具体认定,也存在差异。如德国民法规定受让人明知或因重大过失而不知的情形,不为善意。日本民法则规定受让人须为善意且无过失时,方可适用善意取得,要求比德国民法要严格一些。
  笔者认为,只要行为人“不知”、“无法知道”或“不应知道”其行为缺乏法律依据或其行为相对人缺乏合法权利,即推定为善意;若能证明行为人“明知”,则判定为恶意;对于“应当知道而不知”(即过失)的情形,可作具体分析:若行为人因欠缺一般人起码的注意,为重大过失,依“重大过失等于恶意”规则,推定为恶意;若因“欠缺有一般知识、经验的人诚实处理事务时所需的注意,为一般过失;而若缺乏极谨慎、勤勉和精细的注意,为轻微过失”;这两种情形可不认定为恶意。由此可知,善意的概念可界定为“行为人不知,无法知道、不应知道或因轻微、一般过失而不知其法律行为缺乏权利基础的主观状态;恶意的概念可界定为”行为人明知或因重大过失而不知其法律行为缺乏法律依据的主观状态“。
  在物权法中,基于法律行为的物权变动中的善、恶意在以下处境适用:原属A财产现被B占有(或为登记名义人),在B 无处分权的情况,第三人C与B交易并试图获得该财产所有权。在此处境,若第三人C不知道,无法知道、不应知道或因轻微、一般过失而不知道(以下简称不知道或不应当知道)B无处分权时,法律认定C 为善意;相反,当C知道或因重大过失而不知道B无处分权时,则法律认定C为恶意。用法律关系模型表示即:A(事实所有权人)—B(法律所有权人)—C(第三人即交易相对人)。特别需要指出的是,如果所有权人A与C 进行交易,则因A作为所有权人有当然的处分权,此情形下,法律无有评判C的善、恶意的需要。用关系模型表示即:A或B(即在事实所有权人A与法律所有权人 B重合的情形)(这一点特别重要,人们往往忽视其重合的情形或视重合的情形为上述:A(事实所有权人)—B(法律所有权人)—C(第三人即相对人)的情形。这是造成对基于法律行为的物权变动中善、恶意认知混乱的根本原因。这也是本文试图探讨的重点。)—C(交易相对人)。所以,对物权变动中善、恶意的探讨,是在A—B—C这一法律关系模型中进行的。在此关系模型中,A并不参与交易关系,交易关系当事人为B与C ,对C的主观状态究为善意或恶意的法律认定及进一步的责任追究,仅作为平衡原权利人A的静态物权保护与第三人C的交易安全保障的码键。
  非基于法律行为的物权变动中善、恶意的适用处境有二:一是属A物权客体被B自主、和平、公然占有且达一定期间,在B明知或因重大过失而不知自己无权占有的情况下,法律可否允许B依时效取得制度取得该物权客体;二是添附制度所导致的动产所有权变动的情形。若添附人明知或因重大过失而不知添附材料非属自己所有时,能否阻却其获得添附物的所有权,以及恶意在失权者债权法救济中意味着什么。
  二、基于法律行为的物权变动中的善、恶意
  基于法律行为的物权变动中善、恶意的认定,因立法模式不同而有不同。大陆法系各国立法,基于法律行为的物权变动立法模式主要有三种:即物权变动的意思主义、债权形式主义和物权形式主义。意思主义物权变动模式的弊端已成共识。目前学术界争论最大且定论难成的是,我国物权立法究采债权形式主义还是物权形式主义。反对物权形式主义者的“最锐利武器”就是:“如果买受人已将标的物转卖,第三人即使属于恶意也能取得所有权。出卖人不能对该第三人行使任何权利,他只能向买受人请求返还转卖所得价金。”
  由上文可知:探讨基于法律行为的物权变动中的善意与恶意,非在A—C法律关系模型中进行。只有在A—B—C法律关系模式中,因出现了人与物法律关系上的事实所有权人与法律所有权人的分离,才使得C的主观可责难性与否的法律考察成为可能和必要。若C知道或因重大过失不知道B无处分权而受让本属A财产,则C主观上构成恶意;相反,C不知或不应当知道,即属善意。我本人的研究认为:这些情况仅属于问题的“一般性状态”。这种一般性状态应包括“占有委托物和占有脱离物”两种情形。(公示公信原则的适用是对实际无权处分者依公示方式的有权推定,而所谓“无权者的有权推定”,就已经包涵了事实所有权人与法律所有权人的分离;善意取得的概念中的“买受人出于善意受让出卖人无权处分的他人动产”,也已经表明了事实所有权人与法律所有权人的分离。占有脱离物的情况下也是如此。)这也是公示公信原则得以适用的情形,对此等问题的考察,容后进行。
  现在,我们将重点放在对问题的“非一般性状态”的探讨上。所谓非一般性状态,笔者认为是在“占有交易物”下的状态。其适用处境如下:A将己所有的或者有权处分的财产依买卖行为移转予B, B受让该财产后又转让予C.此处境下,设C知道或者因重大过失不知道AB间的财产转让合同或不成立、或无效、或可撤销时,C在主观上是否构成恶意。因各国立法所采物权变动的立法主义不同,对C是否在主观上构成恶意的法律认定也就有相当的不一致。债权形式主义认为:在C明知或者因重大过失而不知AB间的物权变动的买卖合同或不成立、或无效、或可撤销时,已构成了恶意,不予法律保护。从逻辑推理来看,上述结论是正确的——恶意当然是不予法律保护;但是,从事实判断来看,C明知或者因重大过失不知AB间物权变动的买卖合同或不成立、或无效、或可撤销时,是否构成恶意?如果其无从构成恶意的话,则谈何“恶意不受保护”!?。
  笔者认为:不论是债权形式主义的立法模式,还是物权形式主义的立法模式,在占有交易物的处境下,C的明知或者因重大过失不知AB间物权变动的买卖合同或不成立、或无效、或可撤销时,都不构恶意。
  在债权形式主义的立法模式下:
  (一)在合同或不成立、或无效的处境。依据我国《合同法》第十三条关于合同成立的规定,第五十八条有关于合同无效的规定,合同不成立或无效时,物权不发生变动,即物权仍然归属于A,而B之占有(或登记)属A财产是基于A的意思的占有,属于“占有委托物”的处境,符合上文A—B—C法律关系模式。因此,C在知道或者因重大过失不知道B无处分权的情况下受让该财产时,因其主观状态的恶意而应受到法律的制裁;反之,则有公示公信原则和所谓善意取得制度的适用。这种处境实际上是上述“一般性状态”。
  (二)在合同可撤销的情况。依据我国合同法第五十四条规定:因重大误解、显失公平和一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,当事人一方或者受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。合同法第五十五条规定:有下列情形之一的,撤销权消灭:一是具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;二是有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。合同法第五十八条规定:合同被撤销后因该合同取得的财产,应当予以返还。从我国合同法的这三条规定可以看出:对于可撤销的合同,在A行使撤销权之前,该财产不可能既不属于A也不属于B或者既属于A也属于B或者属于A而不属于B.已移转的财产归属于受让人B是清晰而确定的。所以,在A行使撤销权之前,B对该物享有所有权,C受让B有所有权的财产符合上文圈定的第二种法律关系模型,即A—C.在B的占有符合“占有交易物”的处境,第三人知道或者应当知道移转该物权的原因行为可撤销时,并不构成法律上的恶意,或者说是无所谓C之主观是否善、恶意。
  在物权形式主义的立法模式下:
  物权形式主义立法模式严格区分债权行为与物权行为,认为物权变动的直接原因来源于物权行为,且物权行为具有无因性。这样以来,在一个典型的基于法律行为的物权变动如买卖中,合同如果或不成立、或无效、或可撤销时,物权变动不受其影响。所以,在B受让A移转的物权后,即使债权行为即买卖合同或不成立、或无效、或可撤销时,只要物权行为成立或生效,则物权将确定的发生转移。此时,B作为物权人当然享有处分权,C知道或者因重大过失不知道A与B间的买卖合同或不成立、或无效、或可撤销也不构成主观上的恶意,或者说是无所谓C之主观是否善、恶意。与债权形式主义模式下的合同可撤销而未撤销时的情形相同,B具有与A同质的财产法地位,B的占有符合“占有交易物”的情形。
  作为体系性关联,在此有必要涉及对公示公信原则与善意取得制度的关系问题。
  当然,“基于依法律行为的物权变动”概念项下谈善意取得制度,需要解决一个前提——善意取得之性质属于法律行为吗?我国民法学通说向来认为善意取得为原始取得,但笔者赞同“善意取得的性质是法律行为”的观点。因是之故,笔者将其放在“占有交易物”概念项下的讨论。
至此,我们可以得出本文的第一个结论:在物权变动的物权形式主义理论框架内,对在B“占有交易物”的处境,C之知道或者因重大过失而不知道A与B 间的“债权行为” 或不成立、或无效、或可撤销时,不构成恶意。在债权形式主义,只有在合同可撤销的情况,有B之身在“占有交易物”的处境。此处境下C之知道或者因重大过失而不知道A与B 间的“债权行为” 可撤销时,也不构成恶意。实质上,上述处境下的B都有物权处分权的法律制度安排,已使C之主观上善、恶意与否的法律认知变得毫无意义。也就是说,所谓“不构成恶意”实质上是“无所谓善、恶意”。但是,对此法律制度之安排,债权形式主义在不能认识物权形式主义理论之精致的同时,也不能很好的认识自己。既热衷原权利人失权后的债权法救济,又倾情对“占有交易物”所追求的物权归属状态的维护和信任,并以此使第三人的交易安全获得最大限度的保障——这就是物权形式主义的物权变动原理的奥妙所在。


北安市人民法院 刘成江

银川市人民政府关于印发银川市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法

宁夏回族自治区银川市人民政府


银川市人民政府关于印发银川市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法

银政办发〔2012〕129号


各县(市)区人民政府,市政府各部门、直属机构:
《银川市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》已经市人民政府第100次常务会议研究通过,现印发给你们,请认真遵照执行。



二O一二年六月八日




银川市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法

第一章 总 则
第一条 为规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)的合法权益,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市辖区范围内国有土地上房屋的征收与补偿。
第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。
第四条 市人民政府负责本市市辖区范围内房屋的征收与补偿工作。
市土地储备局是本市房屋征收部门(以下称房屋征收部门),组织实施市辖区内的房屋征收与补偿工作。
市发展和改革、规划、建设、国土、住房保障、公安、城管、财政、监察、审计等相关部门应当依照本办法的规定和职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门委托实施征收工作的,应当向房屋征收实施单位出具授权委托书,并对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为监督,对其行为后果承担法律责任。
从事房屋征收与补偿工作的人员,应当经过房屋征收部门的专业培训。
第六条 任何组织和个人对违反本办法规定的行为,都有权向市人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的单位应当对举报事项及时核实、处理。
监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章 征收决定
第七条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市人民政府作出房屋征收决定:
(一)国防和外交的需要;
(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;
(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;
(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;
(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;
(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第八条 依照本办法第七条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入本市国民经济和社会发展年度计划。
第九条 提出征收房屋的单位应当向市人民政府书面提出征收申请,并提交项目批准文件、规划意见、土地预审意见等文件。市人民政府按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定审核建设项目是否符合房屋征收条件。
第十条 对符合房屋征收条件的建设项目,房屋征收部门自收到市人民政府的确认意见后5个工作日内,在征收范围内发布公告。自公告发布之日起,被征收人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不当增加部分不予补偿。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知规划、建设、住房保障等行政管理部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
第十一条 房屋征收部门发布暂停公告后,应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
征收范围内未经登记的建筑,由市人民政府组织住房保障、规划、国土、建设、城管等相关部门依法进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑的,给予补偿;对认定为违法建筑的,不予补偿。
第十二条 房屋征收补偿方案由房屋征收部门按照公平的原则,会同辖区人民政府以及市财政、发展和改革、监察、审计等部门拟定,应当包括以下主要内容:
(一)法律依据;
(二)征收目的;
(三)征收范围;
(四)被征收房屋类型和建筑面积的认定办法;
(五)补偿方式、标准和计算方式;
(六)产权调换房屋的区位与状况,临时安置用房标准;
(七)过渡方式和期限,奖励与补助标准;
(八)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿标准;
(九)其他应当纳入补偿方案的内容。
第十三条 市人民政府组织发展和改革、规划、建设、国土、住房保障、财政、物价、监察、审计、城管等有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见,征求意见期限不得少于30日。
市人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建需要征收房屋的,占被征收户数半数以上的被征收人认为征收补偿方案不符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和本办法规定的,由市人民政府组织召开听证会,邀请被征收人和公众代表参加,并根据听证会情况修改方案。
第十四条 市人民政府作出房屋征收决定前,由房屋征收部门负责组织社会稳定风险评估,并拟定各项社会稳定风险防范、化解、处置措施,报市人民政府研究确定。
房屋征收决定涉及被征收人数量较多(200户以上)的,应当经市人民政府常务会议讨论决定。
第十五条【征收补偿费用和置换用房】 市人民政府建立征收储备金制度,根据每年征收计划,将征收所需资金列入市级财政预算,建立征收专户,专款专用。
用于货币补偿的资金在房屋征收决定作出前应当足额到位。用于产权调换的房屋在交付时应当符合国家质量安全标准和本市住宅交付使用许可要求,并产权清晰、无抵押等权利负担。
监察、审计部门应当加强对征收补偿资金使用情况的监督和审计。
第十六条【征收决定】 市人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收范围、实施单位、征收补偿方案、征收期限、监督举报电话和行政复议、行政诉讼权利等事项。
房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。
第十七条【复议和诉讼渠道】 被征收人对市人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

第三章 补偿和安置
第十八条【补偿范围】 对被征收人给予的补偿包括:
(一)被征收房屋价值的补偿;
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
(三)因征收非住宅房屋造成的停产停业损失的补偿。
第十九条【被征收房屋价值的确定】 被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定,评估价值不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
第二十条【搬迁补偿标准】 征收住宅房屋,搬迁费按被征收房屋建筑面积每平方米15元的标准一次性发放给被征收人。按上述标准计算一次性搬迁费低于460元的,按460元计发。
征收非住宅用房,按被征收房屋用途计发搬迁费:
  (一)用于办公的,按建筑面积每平方米15元的标准计发;
  (二)用于商服的,按建筑面积每平方米18元的标准计发;
  (三)用于生产加工的,根据设备拆装、运输实际发生的费用协商确定搬迁费。房屋征收部门负责搬迁的,不支付搬迁费。
第二十一条【需要两次发放搬迁补偿标准的情形】 房屋被征收人选择货币补偿或者现房产权调换的,发给一次搬迁费;选择期房产权调换的,发给两次搬迁费。
第二十二条【住宅临时安置补偿标准】 征收住宅房屋的,过渡期内房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房,临时安置费按照原住宅房屋建筑面积每平方米15元的标准,按月对被征收人计发。
前款被征收房屋为用于社会保障的租赁居住房的,经被征收人同意临时安置费直接发给房屋承租人。
第二十三条【临时安置的期限】 自被征收人房屋搬迁验收之日起至通知进户之日止为过渡期。安置多层住宅房屋的,其过渡期一般不超过18个月;安置高层住宅房屋的,其过渡期一般不超过36个月;安置非住宅房屋的,其过渡期一般不超过24个月。
  过渡期超过前款规定期限的,其超过规定期限部分加倍计发临时安置费。
第二十四条【停产停业损失补偿标准】因征收非住宅房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定,并按照下列规定执行:
  (一)被征收人能够提供税务部门出具应纳税所得额凭证的,按照下列公式计算停产停业损失补偿:
  上年度应纳税所得额÷12(月)×停产停业期限(月)
  (二)被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额凭证,或者提供的应纳税所得额凭证不能反映停产停业损失的,按照下列公式计算停产停业损失补偿:
被征收房屋评估价值的5‰×停产停业期限(月)
  非住宅房屋被征收人选择货币补偿的,一次性发放3个月停产停业损失补偿;选择房屋产权调换的,按月计发停产停业损失补偿。停产停业期限不足1个月的,按1个月计算。
  房屋征收决定公告发布前闲置的非住宅房屋,不给予停产停业损失补偿。房屋出租给他人用于生产经营活动的,停产停业损失补偿应当发给房屋承租人。
第二十五条【补偿方式】 征收补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行产权调换,被征收人有权选择补偿方式。但下列情形除外:
(一)征收非公益事业房屋的附属物,不作产权调换;
(二)征收用于社会保障的租赁居住房屋,被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,房屋征收部门应当对被征收人实行产权调换。产权调换的房屋优先由原房屋承租人承租,被征收人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
第二十六条【货币补偿与产权调换】 被征收人选择货币补偿的,按照本办法第十八条的规定予以货币补偿;被征收人选择产权调换的,房屋征收部门应当提供产权调换房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋补偿金额与产权调换房屋价值的差价。
第二十七条【旧城改建产权调换】 因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,房屋征收部门应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
第二十八条【产权调换房屋价值的确定】 用于产权调换房屋的价值,由对被征收房屋价值进行评估的同一房地产价格评估机构按照同一时点评估确定,并以此作为结算产权调换差价的依据。
用于产权调换的房屋为保障性住房的,其价格按政府或物价部门有关文件执行,不再另行评估。
第二十九条【产权不明或有债务纠纷房屋的征收与补偿】 征收产权不明确或有债务纠纷的房屋,房屋征收部门应当提出补偿安置方案,报市人民政府作出补偿决定后实施拆迁。征收前,房屋征收部门应当就被征收房屋的有关事项向公证机关申请办理证据保全。
第三十条【设有抵押权的房屋的补偿】 征收设有抵押权的房屋,抵押人与抵押权人应当按照相关规定,就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。
  抵押人与抵押权人达成书面协议的,房屋征收部门应当按照协议对被征收人给予补偿。达不成协议,房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的,将补偿款向公证机构办理提存;对被征收人实行房屋产权调换的,抵押权人可以变更抵押物。
第三十一条【住房保障】 征收个人住宅,被征收人符合本市规定的住房保障条件的,应当按照本市有关规定优先安置保障房,安置方式由被征收人自愿选择。
第三十二条【改善住房条件】 被征收人为城镇居民低收入家庭,且被征收房屋建筑面积小于45平方米的,房屋征收部门应当提供建筑面积不小于50平方米的成套房用于产权调换。产权调换房屋50平方米内评估价格高于被征收房屋评估价格的,50平方米内互不结算产权调换差价;超出50平方米以外的部分由被征收人按照评估价格购买。
被征收人仅有一处住房且被征收房屋每平方米评估价格低于房屋所在地当年限价商品房均价的,房屋征收部门应当按照不低于房屋所在地当年限价商品房均价的标准对被征收人予以补偿。

第四章 征收评估
第三十三条【评估机构的选定】 房地产价格评估机构的选定,应当在房屋征收部门或其委托的房屋征收实施单位的主持下,由被征收人在规定期限内协商确定。协商不成的,按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定,结果在征收范围内公布。
房屋征收部门应当定期向社会公布房地产价格评估机构名录,供被征收人选择。
第三十四条【评估委托合同】 房地产价格评估机构选定或者确定后,由房屋征收部门作为委托人,向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书,并与其签订房屋征收评估委托合同。
  房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。
  房屋征收评估委托合同应当载明下列事项:
  (一)委托人和房地产价格评估机构的基本情况;
  (二)负责本评估项目的注册房地产估价师;
  (三)评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项;
  (四)委托人应提供的评估所需资料;
  (五)评估过程中双方的权利和义务;
  (六)评估费用及收取方式;
  (七)评估报告交付时间、方式;
  (八)违约责任;
  (九)解决争议的方法;
  (十)其他需要载明的事项。
第三十五条【评估原则】 房地产价格评估机构应当按照住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》的规定,独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。
房地产价格评估机构对出具的评估、鉴定意见负责,不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
第三十六条【评估方法及时点】对被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
第三十七条【评估结果的公示】 房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示内容中应包含被征收人收取分户评估报告的方式和时限,公示期限为7日。
被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。
第三十八条【评估的复核】 被征收人或者房屋征收部门对初步评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向出具评估报告的房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。
出具评估报告的房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。
   第三十九条【评估的鉴定】 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向市评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的,按照本办法第四十三条规定处理。

第五章 补偿协议与补偿决定
第四十条【订立征收补偿协议】 房屋征收部门与被征收人应当就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。
补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。
第四十一条【补偿与搬迁】 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。被征收人选择期房安置,签订补偿协议后,房屋征收部门已经按照补偿协议支付临时安置费或者提供周转用房的,视为已予补偿。
房屋征收部门对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
第四十二条【征收补偿档案】 房屋征收部门应当建立房屋征收补偿档案,并在征收完成后将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,并公布审计结果。
第四十三条【补偿决定】 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请市人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。
第四十四条【强制执行】 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由市人民政府依法申请人民法院强制执行。经人民法院裁定准予执行的,由市人民政府组织实施或由人民法院执行。
第四十五条【禁止暴力、威胁等方式搬迁】 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第六章 法律责任
第四十六条【政府部门工作人员的责任】 市人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由上级人民政府或者本级人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十七条【违法实施搬迁的责任】 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。
第四十八条【非法阻碍依法征收的责任】 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。
第四十九条【与补偿费用有关违法行为的责任】 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分。
第五十条【评估机构的责任】 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附  则
第五十一条【县(市)参照执行】 灵武市、贺兰县、永宁县实施国有土地上房屋征收活动,可以参照本办法执行。
第五十二条【实施日期与条例实施前的规定】 本办法自2012年7月15日起施行。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前已经依法取得拆迁许可证的项目,继续沿用原有规定办理;对被拆迁人与拆迁人达不成拆迁补偿协议,经人民法院裁定准予执行行政裁决的,由市人民政府组织实施或由人民法院执行。


中国工商银行个人住房贷款管理办法

中国工商银行


中国工商银行个人住房贷款管理办法
中国工商银行


第一章 总则
第一条 为支持城镇居民购买自用普通住房,规范个人住房贷款管理,维护借贷双方的合法权益,根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和中国人民银行《个人住房贷款管理办法》等有关法律法规,制定本办法。
第二条 个人住房贷款(以下简称贷款)是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放贷款时,借款人必须提供担保。贷款担保可分别采取抵押、质押、保证的方式,也可以同时并用以上三种担保方式。
借款人到期不能偿还贷款本息的,贷款人有权依法处理其抵押物或质物,或由保证人承担偿还本息的连带责任。
第三条 借贷双方应当遵守国家法律法规、房改政策和银行的有关规章制度,并在平等协商的基础上签订借款合同。
第四条 本办法适用于中国工商银行各分支机构办理的个人住房贷款。

第二章 借款人条件
第五条 借款人应当是具有完全民事行为能力的自然人。
第六条 借款人向银行申请贷款,应当具备以下条件:
(一)有城镇常住户口或有效居留身份;
(二)有稳定的职业和收入;
(三)信用良好,有按期偿还贷款本息的能力;
(四)有贷款人认可的资产作抵押或质押,或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人;
(五)有购买住房的合同或协议;
(六)所购住房价格基本符合贷款人或其委托的房地产估价机构评估价值;
(七)不享受购房补贴的,以不低于所购住房全部价款的30%作为购房首期付款;享受购房补贴的,以个人承担部分的30%作为购房首期付款;
(八)贷款人规定的其他条件。

第三章 贷款程序
第七条 借款人申请贷款应填写《中国工商银行个人住房贷款审批表》,并向贷款人提交下列资料:
(一)身份证件(居民身份证、户口本或其他有效居留证件);
(二)贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明;
(三)符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件;
(四)抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明和抵押物估价证明;
(五)保证人同意提供担保的书面文件及保证人的资信证明;
(六)以储蓄存款作为自筹资金的,需提供银行存款凭证;
(七)以住房公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明;
(八)贷款人要求提供的其他文件或资料。
第八条 贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料后,应当按规定进行审查,并在3周内向借款人作出答复。
第九条 贷款人同意贷款的,应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订借款合同,并按照《中国工商银行贷款担保管理办法》的规定签订担保合同后,向借款人发放贷款。
第十条 对于申请使用住房公积金贷款购买住房的,在借款申请批准后,应按借款合同约定的时间,由贷款人以转账方式将资金划转到售房单位在银行开立的账户。

第四章 贷款额度、期限和利率
第十一条 贷款人发放贷款的数额,不得高于房地产估价机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用的70%(以较低额为准);住房公积金贷款的数额不得超过借款人家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。
第十二条 贷款期限最长不得超过20年。
第十三条 用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率(不含浮动)减档执行,即,贷款期限为1年期以下(含1年)的,执行半年以下(含半年)法定贷款利率;期限为1至3年(含3年)的,执行6个月至1年期(含1年)法定贷款利率;期限为3至5年(含5年)的,执行1至3年期(含3年)法定
贷款利率;期限为5至10年(含10年)的,执行3至5年(含5年)法定贷款利率;期限为10年以上的,在3至5年(含5年)法定贷款利率基础上适当上浮,上浮幅度最高不得超过5%。
第十四条 用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1至3年(含3年)的,加1.8个百分点;期限为3至5年(含5年)的,加2.16个百分点;期限为5至10年(含10年)的,加2.34个百分点;期限为10至15年(含15年)的,加2.88个百分点;期? 尬?5至20年(含20年)的,加3.42个百分点。
第十五条 个人住房贷款期限在1年以内(含1年)的,实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计息;贷款期限在1年以上的,遇法定利率调整,于下年初开始,按相应利率档次执行新的利率规定。

第五章 抵押贷款
第十六条 抵押贷款指贷款人按法定抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。
下列财产可作为抵押物:
(一)抵押人有权处分的房产及地上定着物;
(二)抵押人依法取得的国有土地使用权;
(三)贷款人认可的其他财产。
下列财产不可作为抵押物:
(一)土地所有权;
(二)所有权、使用权不明或有争议的财产;
(三)不能强制执行或处理的财产;
(四)已设定抵押的财产;
(五)被依法查封、扣押、监管或采取其他保全措施、强制措施的财产;
(六)依法不得抵押的其他财产。
第十七条 抵押物的价值需由贷款人或其认可的房地产估价机构进行评估、确认,评估费用由抵押人负担。抵押最高额不超过抵押物评估价值的70%。
第十八条 抵押人需到贷款人指定的保险公司办理抵押物财产保险,也可以委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内,抵押人不得以任何理由中断或撤销保险。《保险合同》应明确贷款人为该项保险的第一受益人;保险期不得短于申请借款期限;投保金额不得低于借款的全部本息额;
保险单不得含有任何有损贷款人权益的限制性条款;保险所需全部费用由抵押人负担。
第十九条 贷款人与抵押人签订抵押合同后,双方应依照有关法律规定办理抵押物登记。抵押合同自抵押物登记之日起生效,至借款人还清全部贷款本息时终止。
以住房抵押的,应分别情况办理以下登记手续:
(一)以期房抵押的,贷款人和抵押人应持依法生效的预购房屋合同到期房坐落地的房地产登记机关办理抵押登记备案手续;同时由售房单位提供担保,待该期房竣工交付后,持《房屋所有权证》办理正式抵押登记。
(二)以现房抵押的,贷款人和抵押人应持《房屋所有权证》到房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记,取得《房屋他项权证》;如售房单位未办妥《房屋所有权证》,贷款人和抵押人应持依法生效的《房屋买卖合同》办理抵押登记备案手续,待售房单位办妥该抵押物的《房屋所有
权证》后,再据以办理正式抵押登记手续。
以土地使用权抵押的,贷款人和抵押权人应在抵押合同签订后15日内,持被抵押的土地使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件及有关材料,到土地所在地的土地管理部门申请抵押登记,取得《土地他项权利证明书》。
第二十条 抵押权设定后,所有能够证明抵押物权属的证明文件(原件)及抵押物的保险单证(正本)等,均由贷款人保管并承担保管责任。
第二十一条 抵押物抵押期间,未经贷款人同意,抵押人不得将抵押物重复抵押或出租、转让、出售和馈赠。抵押人负有维修、保管和保证抵押物安全、完好的责任,并随时接受贷款人的监督检查。
第二十二条 抵押合同终止后,当事人应按合同约定解除抵押关系。以房地产作为抵押物的,解除抵押关系时,应到原登记部门办理抵押注销登记手续。

第六章 质押贷款
第二十三条 质押贷款指贷款人按法定质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。
国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等有价证券可以作为质物。
第二十四条 出质人应将权利凭证交付贷款人。质押合同自权利凭证交付之日起生效。
第二十五条 贷款人应妥善保管质物,不得动用。因保管不善致使质物灭失或损毁,贷款人应承担责任并赔偿损失。
第二十六条 在质押期间,有价证券兑现日期先于还款日期的,可选择以下方式处理:
(一)到期兑现用于提前清偿贷款;
(二)转换为定期储蓄存单继续用于质押;
(三)用贷款人认可的等额债券、存款单调换到期债券、存款单。
第二十七条 质押期内,出质人对于质押的有价证券不得以任何理由挂失。

第七章 保证贷款
第二十八条 保证贷款指贷款人以第三人承诺在借款人不能偿还贷款本息时承担连带责任作为担保而发放的贷款。
保证人是法人的,应当同时具备下列条件:
(一)经工商行政管理机关核准登记并办理年检手续;
(二)独立核算,自负盈亏;
(三)有健全的管理机构和财务管理制度;
(四)有代偿能力;
(五)在中国工商银行开立基本存款账户或一般存款账户;
(六)无重大债权债务纠纷。
保证人是自然人的,应当有稳定的经济收入和可靠的代偿能力,并且在贷款人处存有一定数额的保证金。
第二十九条 保证人为借款人提供的担保应当是不可撤销的全额连带责任保证。

第八章 抵(质)押加保证贷款
第三十条 抵押或质押加保证贷款指贷款人在借款人或者第三人提供抵押或质押的基础上,要求其同时提供符合规定条件的保证人作为担保而发放的贷款。
第三十一条 采用本贷款方式的,贷款人在与借款人签订借款合同、与抵押人或出质人签订抵押合同或质押合同的同时,还应与保证人签订保证合同。当借款人不能按合同约定履行债务时,贷款人可以通过处分抵押物或质物受偿,不足的部分应按照约定要求保证人履行债务。

第九章 贷款偿还方式
第三十二条 借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款,应事先征得贷款人同意,并办理有关手续。
第三十三条 偿还贷款本息的方式有以下两种:
(一)贷款期限在1年以内(含1年)的,实行到期一次还本付息,利随本清;
(二)贷款期限在1年以上的,可采取等额还款法、累进还款法等还款方法,按月归还贷款本息。

第十章 合同的变更和终止
第三十四条 借款合同需要变更的,应当由借贷双方协商同意,并依法签订变更协议;有担保合同的,应事先征得担保人同意。协议未达成之前,原借款合同继续有效。
第三十五条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力的,应由其财产合法继承人在继承财产范围内或由其监护人在借款人财产范围内继续履行借款合同。
第三十六条 保证人丧失担保资格或担保能力时,借款人应及时通知贷款人,并提供新的保证人,经贷款人同意后,重新签订保证合同。未经贷款人同意,原保证合同继续有效。
第三十七条 借款人按合同规定偿还全部贷款本息后,贷款人应在30日内将用于担保的抵押物或质物退还抵押人或出质人,借款合同随即终止。

第十一章 债权保护
第三十八条 借款人在使用贷款期间不得有下列行为:
(一)未按合同约定的还款计划归还贷款本息;
(二)擅自改变贷款用途或挪用贷款;
(三)将设定抵押权或质权的财产或权益拆迁、出租、出售、转让、馈赠或重复抵押;
(四)拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查;
(五)提供虚假文件、资料,造成贷款损失;
(六)未按合同约定办理有关保险手续;
(七)与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议;
(八)抽逃、隐匿、私分、违法出让、不合理低价变卖财产,危害贷款安全;
(九)在保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力,抵押物因意外损毁不足以清偿债权,质物价值明显减少影响债权实现的情况下,未按要求提供新的担保措施;
(十)借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力后,其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同;
(十一)违反本办法和借款合同规定的其他行为。
第三十九条 借款人有本办法第三十八条所列行为之一时,贷款人应采取下列一种或数种债权保护措施:
(一)限期纠正违约行为;
(二)中止借款人提取贷款,收回部分或全部贷款;
(三)按规定处以罚息;
(四)从借款人账户中扣款,偿还贷款本息;
(五)按照合同约定提前处分抵押物或质物,清偿贷款本息;
(六)按照合同约定提前追索保证人的连带责任;
(七)依法追偿贷款本息。
第四十条 处分抵押物或质物,其价款不足以清偿贷款本息的,贷款人应当向借款人或保证人追索应偿还的部分;其价款超过贷款本息的,贷款人应将剩余部分退还抵押人或出质人。
第四十一条 拍卖划拨的国有土地使用权所得价款,在依法缴纳土地使用权出让金后,优先清偿担保债权。
第四十二条 借款合同发生纠纷时,借贷双方应协商解决。协商不成的,任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第十二章 附则
第四十三条 个人住房贷款不得用于购买豪华住房。城镇居民修房、自建住房贷款参照本办法执行。
第四十四条 本办法由中国工商银行总行解释和修改。各一级、准一级分行可制定实施细则,报总行备案。
第四十五条 本办法自印发之日起执行,原《中国工商银行个人住房担保贷款管理试行办法》同时废止。
附件:一、个人住房借款合同
二、个人住房借款保证合同
三、个人住房借款抵押合同
四、个人住房借款质押合同

附件:一 个人住房借款合同

编号: 年[ ]字 号
贷款人(甲方):
借款人(乙方):
甲方与乙方根据有关法律、法规,在平等、自愿的基础上,为明确责任,恪守信用,签订本合同。

贷款金额、期限及利率
第一条 甲方根据乙方的申请,经审查同意向乙方发放住房贷款(以下称贷款),金额为人民币(大写) _____,(小写) ____ 。
第二条 贷款用于乙方购买座落于_______ 市(县)区(镇)_______路(街)_____号_______ 房间的现(期)房物业,建筑面积___平方米。乙方不得以任何理由将贷款挪作他用。
第三条 贷款期限为____个月。自___年___月___日起至___年____月_____日止。
第四条 贷款利率根据国家有关规定,确定为月息千分之,利息从放款之日起计算。如遇国家贷款利率调整,按规定执行,甲方不再另行通知乙方。
贷款的发放
第五条 乙方不可撤销地授权甲方在_____号和_____号担保合同生效(或登记备案)后,以乙方购楼款的名义将贷款分___次划入售房者在甲方开立的账户,以购买本合同第二条所列之房产。
(一)___年___月___日,金额
(二)___年___月___日,金额
(三)___年___月___日,金额
……………………………………………………;
……………………………………………………。
第六条 本合同签订后且在贷款发放前,如乙方与售房者就该房产有关质量、条件、权属等事宜发生纠纷,本合同即告中止。由甲方视上述纠纷解决情况在一年内决定是否解除或继续履行本合同。
第七条 贷款发放后,借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属等其他事宜发生的任何纠纷,均与贷款人无关,借款合同应正常履行。
贷款的归还
第八条 甲乙双方商定,自____起乙方用下列方式归还贷款本息:___________。
第九条 乙方按月归还贷款本息,应自借款之日起于每月____日归还,每期金额______万元,共____期。
第十条 乙方应在甲方开设存款账户,并保证在每期还款日前存入当期足额还本付息的存款,同时授权甲方于每期还款日从该存款账户中以第八条规定的方法扣收贷款本息。
第十一条 乙方应按期偿还贷款本息,如未按约定的时间归还,甲方将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之____罚息。
第十二条 乙方不按期支付贷款利息时,甲方对乙方未支付的利息计收复利。
第十三条 乙方需提前还款的,提前还款额应为当期应付本息之整倍数,并在还款日____日前书面通知甲方,经甲方确认后即为不可撤销,并作为修改本合同的补充通知。
第十四条 乙方如提前归还部分贷款本息,对提前还款部分,仍按本合同第四条规定的方法计收贷款利息,不计退提前还本部分贷款的利息。
第十五条 乙方如一次性提前归还全部贷款本息,甲方则不计收乙方提前还款部分的贷款利息。
第十六条 除非下列事项已在甲方感到满意的情况下获得完满解决,否则甲方有权在任何一项或多项事情发生时,宣布本合同提前到期,要求乙方立即提前偿还部分或全部贷款本息(包括逾期利息),而无需为正当行使上述权利所引起的任何损失负责:
(一)乙方违反本合同的任何条款;
(二)乙方本人因丧失民事行为能力、被宣告失踪、被宣告死亡或死亡而无继承人或受遗赠人;
(三)乙方的继承人或受遗赠人或财产代管人拒绝为乙方履行偿还贷款本息的义务;
(四)乙方连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息;
(五)根据____号担保合同的约定,因担保人(物)发生变故,致使担保人须提前履行义务或甲方提前处分抵(质)押物的;
(六)乙方发生其他可能影响归还甲方贷款本息的行为。
第十七条 发生本合同项下第十六条第(一)、(二)、(三)、(四)、(六)项规定的情形时,致使甲方宣布本借款合同提前到期的,与本合同有关的_____号担保合同同时到期,贷款人有权要求保证人提前履行保证义务或提前处分担保物。
合同的变更
第十八条 乙方如要将本合同项下之债务转让给任何第三人,应经甲方书面同意,在受让人和甲方重新签订借款合同前,本合同继续有效。
第十九条 甲、乙双方任一方需变更本合同条款,均须书面通知对方,经双方协商一致,达成书面意见,同时征得担保人书面同意。
争议的解决
第二十条 如因履行本合同而产生任何纠纷,双方应友好协商解决;协商解决不成的,由甲、乙双方共同选择下列方式之一解决:
(一)提交____所在地人民法院诉讼解决;
(二)提交____仲裁委员会裁决。
第二十一条 争议未获解决期间,除争议事项外,各方应继续履行本合同规定的其他条款。
费用及其他
第二十二条 与本合同有关的费用及实际支出,其中包括(但不限于)法律手续费、公证费、房产过户手续费及其他相关税费,全部由乙方负责支付。
第二十三条 乙方如不依本合同的规定付足应付的任何款项、费用,使甲方决定以任何途径或方式追索,一切由此而引起的费用由乙方负责;甲方为保障本身利益先行垫付的费用,甲方有权随时向乙方追讨,并从甲方实际支付之日起计收活期存款利息。
第二十四条 甲、乙双方商定的其他条款:
(一) _______________ ;
(二) _______________ ;
(三) _______________ ;
第二十五条 本合同一式____份,具有同等效力。由____各执一份。
第二十六条 本合同由甲、乙双方共同签字盖章,并自____号和____号担保合同生效(或登记备案)之日起生效。
贷款人住所: 借款人住所:
电话: 身份证号码:
传真: 存款账号:
邮政编码: 电话:
邮政编码:
甲方(公章) 乙方(签章)
负责人(签字)
年 月 日 年 月 日

附件:二 个人住房借款保证合同

编号: 年[ ]字 号
债权人(甲方):
保证人(乙方):
第一条 为确保甲方与___(以下简称借款人)签订的___年___字___号借款合同(以下称借款合同)的履行,乙方愿意向甲方提供保证,甲、乙双方根据有关法律规定,协商订立本合同。
第二条 乙方保证范围为借款人根据借款合同向甲方借用的贷款本金为人民币(大写)____及其利息(包括因借款人违约或逾期还款所计收的复利和加收的利息)、借款人违约金和实现债权的费用(包括诉讼费和律师费)。
第三条 本合同保证的借款合同的履行期限自____年____月____日至___年___月___日。
本保证合同的保证期间为两年,自借款人不履行债务之日起计算。
第四条 本保证合同独立于借款合同,乙方在本合同项下的保证责任不因借款合同无效而免除。
第五条 乙方承诺对借款人的还款义务承担连带责任,并在甲方开立的账户上始终保留相当于借款人借款余额的____%的款项作为履行保证义务的保证金。如借款人未按合同的约定履行还款义务,乙方保证在接到甲方书面索款通知后____日内履行还款义务。如乙方未主动履行? 幢硎疽曳绞谌追酱悠淇⒌恼嘶е锌凼铡? 第六条 乙方同意甲方在借款人逾期未偿还贷款本息时,有权依第五条规定的方式直接要求乙方履行义务。
第七条 乙方保证如发生借款合同项下借款合同提前到期的情况时,借款人又不及时还款的,乙方立即开始履行保证义务。
第八条 乙方保证有足够的能力承担上述保证责任,并不因乙方受到的任何指令、乙方财力状况的改变、乙方与任何单位签订任何协议而免除其所承担的责任。
第九条 本合同生效后,乙方接受甲方对其资金和财产状况的调查了解,乙方应按甲方要求及时提供其资产状况的有关资料。
第十条 在本合同有效期间,乙方如再向第三方提供担保,不得损害甲方的利益。
第十一条 任何一方不得擅自变更或解除本合同。一方需变更合同时,应经双方协商同意,达成书面协议。
第十二条 借款人与甲方协议变更借款合同的,应征得乙方同意;未经乙方同意的,乙方只在本合同规定的保证范围和期限内承担责任。但甲方由于国家政策调整而执行新利率的,无需征得乙方的同意。
第十三条 任何一方未按本合同的约定履行义务,给对方造成经济损失的,应向对方支付担保余额的____%违约金,违约金不足以弥补对方损失的,还应就不足部分予以补偿。
第十四条 甲、乙双方商定的其他事项:
(一)________________;
(二)________________;
(三)________________;
第十五条 甲乙双方在履行本合同中发生的争议,由双方协商解决,协商不成,由甲、乙双方共同选择下列方式之一:
1.提交____所在地人民法院诉讼;
2.提交____仲裁委员会仲裁。
第十六条 本合同一式____份,具有同等效力,由____各执一份。
第十七条 本合同由甲乙双方签字盖章后生效。
债权人住所: 保证人住所:
电话: 基本账户开户行:
传真: 账号:
邮政编码: 电话:
传真:
邮政编码:
甲方(公章) 乙方(签章)
负责人(签字) 法定代表人(签字)
年 月 日 年 月 日

附件:三 个人住房借款抵押合同

编号: 年[ ]字 号
抵押权人(甲方):
抵押人(乙方):
第一条 为确保甲方与____(以下称借款人)签订的____年____字____号借款合同(以下称借款合同)的履行,乙方愿意以其有权处分的位于______市(县)___区(镇)___路(街)___号___房间之房产(地产)的全部权益(以下称该抵押物,具体财产情况见? 盅何锴宓?抵押给甲方,以作为偿还借款合同项下之借款的担保。
第二条 本抵押合同担保范围为借款合同项下之借款本金、利息(包括因借款人违约或逾期还款所计收的复利和加收的利息)、借款人应支付的违约金和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用(包括律师费和诉讼费)。
第三条 本合同的效力独立于被担保的借款合同,被担保的借款合同无效不影响本抵押合同的效力。
第四条 本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由乙方承担。
抵押合同的登记
第五条 乙方不可撤销地授权甲方在本合同签订后执本合同、借款合同、购房合同及全套有关该抵押物的证明文件到有关的房地产管理机关办理抵押的登记备案手续。
第六条 乙方不可撤销地授权甲方在获得该抵押物的正式产权证明后,依有关法律法规的规定,到有关的房地产管理机关办理该抵押物的正式抵押登记手续,并将该抵押物的他项权利证书及抵押登记证明交存于甲方。
抵押物的使用和保管
第七条 乙方须保证该抵押物的合理使用,不得把抵押物用于保险条款禁止或排除的任何方式或任何目的。
第八条 未经甲方同意,乙方不得对该抵押物作出任何实质性结构改变。因乙方违反本合同所作的改变而使该抵押物产生的任何增加物,自动转为本合同的抵押物。
第九条 抵押期间,未经甲方同意,乙方不得将该抵押物转让、出租、变卖、再抵押、抵偿债务、馈赠或以任何形式处置。由此引起甲方的任何损失,由乙方承担责任。
第十条 乙方对该抵押物必须妥善保管,负有维修、保养、保证完好无损的责任,并随时接受甲方的监督检查。对该抵押物造成的任何损坏,由乙方承担责任。
第十一条 乙方负责缴付涉及该抵押物的一切税费。乙方因不履行该项义务而对甲方造成的一切损失,乙方应负责赔偿。
抵押物的保险
第十二条 乙方须在取得该抵押物 日内,到甲方指定的保险公司并按甲方指定的保险种类为该抵押物购买保险。保险的赔偿范围应包括该抵押物遭受任何火灾、水灾、地震等自然灾害及其他意外事故所导致的破坏及损毁;投保金额不得少于重新购买该抵押物的全部金额;保险期限至
借款合同到期之日,如借款人不履行到期还款的义务,抵押人应继续购买保险,直至借款合同项下贷款本息全部还清为止。
第十三条 乙方需在保险手续办理完毕十日内,将保险单正本交甲方保管。保险单的第一受益人须为甲方,保险单不得附有任何损害或影响甲方权益的限制条件,或任何不负责赔偿的条款(除非甲方书面同意)。
第十四条 乙方不可撤销地授权甲方为其上述保险事项的代表人,接受或支配保险赔偿金,将保险金用于修缮该抵押房屋的损毁部分或清还本合同项下借款人所欠甲方的款项,此授权非经甲方同意不可撤销。
第十五条 抵押期内,乙方不得以任何理由中断或撤销上述保险。否则,乙方须无条件赔偿甲方因此所受的一切损失。
第十六条 乙方如违反上述保险条款,甲方可依照本合同之保险条款的规定,代为购买保险,所有费用由乙方支付。
第十七条 抵押期间,该抵押物发生保险责任以外的毁损,乙方应就受损部分及时提供新的担保,并办理相应手续。
抵押物的处分
第十八条 发生以下情况时,乙方同意甲方提前处分抵押物:
(一)根据借款合同的约定借款合同提前到期的;
(二)乙方违反本合同第七条、第八条、第九条、第十条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条的;
(三)当有任何纠纷、诉讼、仲裁发生,可能对抵押物有不利影响的。
第十九条 乙方保证,在借款人不履行借款合同约定条款时,甲方有权依法就处分该抵押物的价款优先受偿。
第二十条 处分本抵押合同项下之款项,依下列次序处理:
(一)用于缴付因处理该抵押物而支出的一切费用;
(二)用于扣缴所欠的一切税款及乙方应付的一切费用;
(三)扣还根据本合同乙方应偿还甲方的贷款本息及其他一切款项。
第二十一条 处分该抵押物的价款超过应偿还部分,甲方应退还乙方。
抵押人声明及承诺
第二十二条 乙方在自愿遵守本合同条款的同时,作如下声明及承诺:
(一)向甲方提供的一切资料均真实可靠,无任何伪造和隐瞒事实之处;
(二)准许甲方或其授权人,在任何合理的时间内依法进入该抵押房产,以便检查;
(三)乙方在工作单位、联络方式等发生变化时,须在十日内书面通知甲方;
(四)乙方在占有该抵押物期间,遵守有关管理规定,按时付清该抵押物的各项管理费用,并保证该抵押物免受扣押或涉及其他法律诉讼。如不履行上述责任,须赔偿甲方因此遭受的损失;
(五)当有任何诉讼或仲裁发生,可能对该抵押物产生不利影响时,乙方保证在十日内以书面形式通知甲方。
违约金
第二十三条 任何一方违反本合同任何条款,给对方造成经济损失的,应向对方支付借款合同项下贷款余额的 %违约金,违约金不足以弥补对方损失的,违约方还应就不足部分予以赔偿。
争议的解决
第二十四条 如因履行本合同而产生任何纠纷,双方应友好协商解决;协商不成的,由双方共同选择下列方式之一解决:
(一)提交该抵押房产所在地人民法院诉讼解决;
(二)提交____仲裁委员会裁决。
第二十五条 争议未获解决期间,除争议事项外,各方应继续履行本合同规定的其他条款。
其 他
第二十六条 双方商定的其他条款:
(一)______________;
(二)______________;
(三)______________;
…………………………………………;
…………………………………………。
第二十七条 借款合同中的借款人按期付清合同约定的借款本息及其他费用,并履行本合同的全部条款及其他所有责任后,本合同即告终止。甲方将协助乙方到房地产行政管理部门办理抵押注销登记手续,并将抵押房产的所有权权属证明文件和收据退还乙方。
第二十八条 本合同一式____份,均有同等效力。由____方各执一份,登记机关存档一份。
抵押权人住所: 抵押人住所:
电话: 基本账户开户行:
传真: 账号:
邮政编码: 电话:
传真:
邮政编码:
甲方(公章) 乙方(签章)
负责人(签字) 法定代表人(签字)
年 月 日 年 月 日
登记机关:
抵押登记编号:
抵押登记日期:

附件:四 个人住房借款质押合同

编号:年[ ]字 号
质权人(甲方):
出质人(乙方):
第一条 为确保甲方与____(以下称借款人)签订的____年____字____号借款合同(以下称借款合同)的履行,乙方愿意以其有权处分的权利向甲方提供质押担保。
第二条 乙方出质的权利由本合同项下的质押权利清单载明,该清单为本合同的组成部分。
第三条 本质押合同担保的范围为借款合同项下的本金(大写)____及利息(包括因借款人违约计收的复利和加收的利息)、借款人违约金、实现质权的费用(包括诉讼费和律师费)。
第四条 乙方承诺:
(一)以合法享有的权利出质,出质行为真实、合法;
(二)将出质的权利凭证于____年____月____日移交甲方占有。
第五条 未经甲方书面同意,乙方不得以任何方式处分出质的权利。若甲方同意乙方处分该权利,乙方应在处分该权利后十日内将所得的价款(酬金)提前清偿所担保的债权或者作为出质财产存入甲方指定的账户。若甲方认为乙方处分出质的权利所得价款(酬金)明显低于该权利的价值,
乙方应按甲方的要求另行提供相应的担保。
第六条 乙方出质的有价证券的兑现日期先于债务履行期的,甲方可以在债务履行期届满前兑现。其价款可作为出质财产存入甲方指定账户、或提前清偿乙方所担保的债权、或继续购买债券出质担保。
第七条 借款合同履行期限届满,借款人不履行债务的,乙方授权甲方兑现或以其他方式处分质押权利,并以所得优先受偿。
第八条 发生下列情形之一的,甲方可以提前兑现或以其他方式处分质押权利,并以所得优先受偿:
(一)乙方死亡、被宣告失踪、被宣告死亡或丧失民事行为能力而又无人代其履行债务,或乙方的继承人或受遗赠人或代管人不能全部或拒绝履行偿还借款的;
(二)乙方破产、歇业、解散、被停业整顿、被撤销、被吊销营业执照的;
(三)甲方依据借款合同的约定提前收回贷款时,借款合同项下的债权未能实现或者未能全部实现的;
(四)其他足以影响乙方偿债能力或缺乏偿债诚意的情形。
第九条 本合同生效后,借款人与甲方协议延长借款合同履行期限,应事先取得乙方书面同意。若乙方同意延长借款合同履行期限,且本合同项下质押的权利办理过出质登记,由乙方按有关规定向原登记机关办理变更登记。
第十条 有下列情形之一的,本合同自行终止:
(一)借款合同履行期限届满,借款合同项下甲方的债权得到足额清偿的;
(二)甲方依据本合同第六条的约定实现了质权的;
(三)甲方依据本合同第七条的约定实现了质权的;
(四)甲方依据本合同第八条的约定实现了质权的;
本合同因前款(一)被终止时,甲方应在三十日内将质押权利凭证交还乙方。本合同因前款(二)、(三)、(四)终止时,若甲方以处分质押权利所得价款受偿后尚有剩余的,应在三十日内将其返还乙方。
第十一条 乙方有下列情形之一的,对甲方实现质权造成损害的,应向甲方支付借款余额____%违约金;如果由于乙方违约给甲方造成的损失超过违约金的,乙方还应进行赔偿,补偿违约金不足的部分:
(一)违反本合同第四条、第五条的约定;
(二)隐瞒出质的权利存在共有、权属争议或其他不利于乙方的情形;
(三)妨碍甲方实现质权。
第十二条 约定的其他事项:
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第十三条 本合同正本一式___份,具有同等法律效力,由____各执一份。
第十四条 本合同自质押权利凭证移交甲方占有之日起生效;质押权利依法应办理出质登记的,本合同自登记之日起生效。
质权人住所: 出质人住所:
电话: 基本账户开户行:
传真: 账号:
邮政编码: 电话:
传真:
邮政编码:
质权人:(公章) 出质人:(签章)
负责人: 法定代表人:
年 月 日 年 月 日



1998年6月28日