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自然人出租房屋需要办理工商登记么/李红军

时间:2024-07-13 01:05:15 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8779
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自然人出租房屋需要办理工商登记么-------以一则案例作为分析对象

李红军


案情简介
原告:夏某,代理律师刘陈、李红军,四川东荣律师事务所。被告:攀枝花市东区工商行政管理局。

原告夏某出租房屋数百平米,被被告攀枝花市东区工商行政管理局(以下简称工商局)发现后,该局于2005年4月20日,作出攀工商东经处字[2005]21号行政处罚决定书(以下简称《处罚决定书》),认定原告从2003年起未经工商行政管理机关核准登记,利用私有房屋从事租赁活动,因此依据《无照经营查处取缔办法》第2条、第14条的规定,对原告处以60000元罚款。

原告不复,提起复议,复议机关攀枝花市工商局维持原处罚行为,原告提起诉讼,一审以与处罚行为相同的理由判决维持原处罚行为,原告不复提请上诉,二审判决以原处罚行为没有处罚法律依据为由,撤销一审判决并撤销原行政处罚行为。

本案争议的问题是:自然人出租房屋是否需要办理工商登记?

法律分析:

就现有法律规定来看,自然人出租房屋无需要办理工商核准登记,现简单分析如下:

首先、原告有权出租自己的私有房屋;

依照《城市房地产管理法》第53条、《城市私有房屋管理条例》第15条、《四川省城镇私有房屋管理实施办法》第20条以及《城市房屋租赁管理办法》第4条、第13条的规定,城镇私有房屋租赁实行登记备案制度。公民、法人或其它组织对享有所有权的房屋可以依法出租,签订、变更、终止租赁合同时候,应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案, 2003年7月15日《四川省人民政府关于取消第四批行政审批项目的公告》第191条已经取消了房屋租赁的核准。本案中,原告所出租的房屋系2003年合法购买并获得所有权的私房,因此,原告有权依照上述法律的规定出租,无须经过工商行政机关核准登记

其次、《无照经营查处取缔办法》第2条规定的无照经营行为必须以违反法律、法规要求办理营业执照的规定为前提,并非一切无照的经营行为都构成无照经营,经营行为本身不是判断是否需要办理营业执照的标准。

工商登记属于行政许可行为,依照《行政许可法》的规定,行政许可的设定与实施必须以公开的法律、行政法规为依据,因此判断是需要办理工商登记、领取营业执照需要有公开的法律、行政法规的明确规定,并非是经营行为就得办理营业执照。

就目前法规、规章的规定来看,只有国家工商局96年的《关于进一步加强房地产市场监督管理的通知》及2000年的《关于房屋租赁有关问题的答复》曾规定从事房屋出租经营的单位和个人,需要经工商行政管理机关依法核准登记,颁发营业执照后,方可开展出租活动,但这些规定已经在2004年被国家工商局废止,此外没有任何法律、行政法规规定个人出租房屋需要办理办理工商登记、领取营业执照。因此,就现有法律规定来看,没有任何法律设定了自然人从事房屋租赁活动的工商行政许可。因此,本案原告作为自然人出租自有房屋的行为没有违反任何法律、法规的规定,依照《无照经营查处取缔办法》第2条的规定,不够成无照经营,被告对原告实施行政处罚没有事实依据。

最后、被告实施的行政处罚行为没有合法的权限,属越权行为;

依照《城市房屋租赁管理办法》第8条、第32条的规定,国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋租赁管理工作,省、自治区建设行政主管部门主管本行政区域内城市房屋租赁管理工作,房屋租赁违法行为由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚;依照公安部、建设部及国家工商行政管理总局等六部门联合发出的《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》第2条规定,工商行政管理部门在加强和改进出租房屋管理工作中负责查处利用出租房屋从事的违法经营活动,查处、取缔非法房屋中介机构。依照这些法律规定,房地产管理部门是房屋租赁行为的主管机关。依照《工商行政管理执法依据》第3条以及《工商行政管理执法依据》第3条的规定,工商行政管理机关对于房地产租赁行为只能协管,无权实施行政处罚。

综上分析,本案被告针对原告的出租行为所作出的行政处罚没有处罚权限、没有执法依据,属越权行政行为,违反了《行政处罚法》第4条、第15条的规定,应予以撤销。

附:本案代理词参见李红军法律研习网 http://lawremark.icpcn.com

北京市信息系统工程监理管理办法(试行)

北京市信息化工作办公室


关于印发《北京市信息系统工程监理管理办法(试行)》的通知


  市政府各委、办、局,各区、县信息化工作主管部门,各有关单位:

  为了加强对我市信息系统工程监理活动的规范化管理,保障信息系统工程的质量,我办根据《北京市政务与公共服务信息化工程建设管理办法》和信息产业部的授权,制定了《北京市信息系统工程监理管理办法(试行)》,在我市推行信息系统工程监理制度。
  现将《北京市信息系统工程监理管理办法(试行)》印发给你们,请认真贯彻执行。

北京市信息化工作办公室
二○○二年五月三十一日



北京市信息系统工程监理管理办法(试行)


  第一条 为了加强对我市信息系统工程监理活动的规范化管理,保障信息系统工程的质量,根据《北京市政务与公共服务信息化工程建设管理办法》和信息产业部的授权,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市行政区域内信息系统工程监理(以下简称工程监理)活动。

  第三条 本办法所称信息系统工程是指信息网络系统、信息应用系统、信息资源开发等项目的新建、改建和扩建工程。
  本办法所称信息系统工程监理是指具有信息系统工程监理资质的单位,接受建设单位的委托,依据国家和本市有关规定、信息系统工程建设标准和工程承建、监理合同,对信息系统工程的质量、进度和投资方面实施监督。
  信息系统工程监理单位可以根据建设单位的委托,承担信息系统工程的咨询和组织工作。

  第四条 北京市信息化工作办公室(以下简称市信息办)负责全市信息系统工程监理的行业管理工作,包括制定管理规范和等级评定条件;确定和管理资质认证机构;发布资质认证结果。市计算机信息系统集成资质认证工作办公室(市信息办政策法规与行业管理处)负责日常工作。
  市信息办授权北京信息安全测评中心作为信息系统工程监理资质认证机构,具体承担信息系统工程监理工程师资格和监理单位资质的审核工作。

  第五条 本市推行信息系统工程监理制度。
  建设单位应当通过协议或者招标的方式优先选择具有相应资质等级的信息系统工程监理单位承担监理业务。
  各级财政全部补助或者部分补助以及为社会提供公共服务的重大信息化工程项目必须通过招标的方式选择信息系统工程监理单位,实行强制监理。

  第六条 本市实行信息系统工程承建和监理分离制度。
  信息系统工程监理单位不得参与信息系统工程的承建;信息系统工程承建单位不得参与信息系统工程的监理。

  第七条 从事信息系统工程监理个人和单位必须分别具有信息系统工程监理资格和资质。
  本市信息系统工程监理工程师资格分为高级监理工程师、监理工程师两个等级。
  本市信息系统工程监理单位资质分为甲、乙两个等级,不同资质等级对应的监理能力如下:
  (一)甲级资质可以监理各类信息系统工程;
  (二)乙级资质可以监理建设总额为1000万元以下的信息系统工程。

  第八条 申请监理工程师资格应当具备下列条件:
  (一)熟悉计算机技术和工程项目管理工作,并从事相关工作5年以上;申请高级监理工程师的,应当从事相关工作10年以上;
  (二)具有工程系列中级以上或者相当级别的职称;申请高级监理工程师的,具有工程系列高级以上或者相当级别的职称;
  (三)近3年参与监理3个以上信息系统工程;申请高级监理工程师的,近3年参与监理5个以上信息系统工程;
  取得监理工程师、高级监理工程师资格应当分别通过相应的资格考试。

  第九条 甲级监理单位应当具备下列条件:
  (一)具有法人资格和固定的经营场所;
  (二)注册资本500万元以上,且实有资产总额在1000万元以上;
  (三)近3年至少监理过5个信息系统工程,其中至少有1个在1500万元以上或者3个在800万元以上;
  (四)具有必要的监理规范,已按ISO9000建立了完备的质量保障体系并能有效实施;
  (五)取得信息系统工程监理工程师资格的人员不少于25名,其中高级监理工程师不少于5名;
  (六)不从事计算机信息系统集成的商务活动。
  乙级监理单位应当具备下列条件:
  (一)具有法人资格和固定的经营场所;
  (二)注册资本100万元以上,且实有资产总额在200万元以上;
  (三)近3年至少监理过3个信息系统工程,其中至少有1个在300万元以上或者2个在100万元以上;
  (四)具有必要的监理规范,已按ISO9000建立了完备的质量保障体系并能有效实施;
  (五)取得信息系统工程监理工程师资格的人员不少于15名,其中高级监理工程师不少于3名;
  (六)不从事计算机信息系统集成商务业务。

  第十条 监理工程师资格申请人、监理资质申请单位均应当向北京信息安全测评中心提出申请,并如实填写申请材料、提供有关证明材料。

  第十一条 北京信息安全测评中心对申请人的基本情况进行审核。审核通过的,由北京信息安全测评中心定期组织考试,考试合格的,授予信息系统工程监理工程师资格证书,并报市信息办备案。
  北京信息安全测评中心应当本着公正、公开、实事求是的原则,对监理资质申请单位的资质能力进行审核。审核通过的,授予信息系统工程监理资质等级证书,并报市信息办备案。

  第十二条 建设单位与监理单位应当签订书面委托合同,明确监理范围、监理权限、双方权利义务、合同履行的期限、地点、监理费用计取和支付、违约赔偿责任以及违约救济方式等内容。

  第十三条 实施信息系统工程监理前,建设单位应当将委托的监理单位、监理权限,书面通知被监理的信息系统工程承建单位。

  第十四条 信息系统工程监理单位应当客观、公平、公正地执行监理任务。

  第十五条 信息系统工程监理单位不得有如下行为:
  (一)虚假申报信息系统工程监理资质,伪造、变造信息系统工程监理资质证书;
  (二)超越资质等级从事监理业务;
  (三)委派不具有相应监理工程师资格的人实施监理;
  (四)擅自转让监理业务;
  (五)与信息系统工程承建单位以及软、硬件提供单位存在隶属关系或者其他利害关系;
  (六)以实施监理为名,侵害信息系统工程承建单位的技术、商业秘密或者知识产权。

  第十六条 信息系统工程监理单位与承建单位串通,为承建单位谋取非法利益,给建设单位造成损失的,监理单位与承建单位承担连带的赔偿责任。

  第十七条 信息系统工程监理单位应当派出1名具有相应资格的监理工程师担任总监理工程师对监理活动总体负责。
  在监理过程中,信息系统工程监理单位应当按计划、分阶段定期向建设单位书面报告工程情况。

  第十八条 承建单位结算工程进度款应当经总监理工程师核定签字认可。

  第十九条 信息系统工程监理工程师不得有如下行为:
  (一)虚假申报信息系统工程监理工程师资格,伪造、变造信息系统工程监理工程师资格证书;
  (二)违反政策法规、工程建设标准和监理合同的要求,为谋取私利,恶意实施监理;
  (三)造成重大信息系统工程质量事故。

  第二十条 违反本办法第五条第三款规定的,由市信息办依据《北京市政务与公共服务信息化工程建设管理办法》处罚。

  第二十一条 违反本办法第五条第二款、第六条第二款、第七条第一款、第十二条、第十三条、第十五条、第十六条和第十九条规定的,由市信息办责令改正,并给予通报批评或者降低、撤销监理单位资质、监理工程师资格。

  第二十二条 本办法所称"以上"、"以下"均包含本数。


  第二十三条 本办法自2002年8月1日起实施。


福建省城市园林绿化管理条例

福建省人大常委会


福建省城市园林绿化管理条例
福建省人大常委会


(1994年1月20日福建省第八届人民代表大会常务委员会第七次会议通过 1994年1月25日公布施行)

目 录

第一章 总 则
第二章 规划与建设
第三章 保护与管理
第四章 法律责任
第五章 附 则

第一章 总 则
第一条 为绿化、美化城市和改善城市生态环境,促进城市园林绿化事业的发展,根据国家有关法律法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条 城市规划区内的园林绿化规划、建设、保护和管理适用本条例,法律、法规已有规定的除外。
第三条 本条例所称城市园林绿化,是指城市园林绿地、树木花草和园林设施。

前款所称城市园林绿地包括公共绿地、单位附属绿地、居住区绿地、生产绿地、防护绿地、风景林地和城市道路绿地。
第四条 城市人民政府应当把城市园林绿化建设纳入国民经济和社会发展计划,加强城市园林绿化的科学普及和宣传教育,鼓励单位和个人积极参与园林绿化建设,重视园林绿化管理和科学技术工作,提高城市园林绿化水平。
第五条 福建省建设委员会主管全省城市园林绿化工作。
市、县城市园林绿化行政主管部门(以下简称园林绿化主管部门)负责本辖区内的城市园林绿化管理工作。
第六条 单位和个人应当爱护城市园林绿化,有权劝阻和检举、揭发损害城市园林绿化的行为。
对城市园林绿化有功的单位和个人,县级以上人民政府或园林绿化主管部门应给予表彰或奖励。

第二章 规划与建设
第七条 城市总体规划应当包括城市园林绿化规划。
城市园林绿化规划由城市规划行政主管部门会同同级园林绿化主管部门共同编制。

城市园林绿化详细规划,由园林绿化主管部门会同同级城市规划行政主管部门依据城市总体规划确定的园林绿化规划编制,经同级人民政府批准后,由园林绿化主管部门负责监督实施。
第八条 城市园林绿化规划确定为园林绿化用地的,任何单位和个人不得占用。因建设或其他特殊需要临时使用城市园林绿化规划用地的,须经园林绿化主管部门同意,并按照有关规定办理临时用地手续。
第九条 城市公共绿地、居住小区绿地、风景林地和干道绿化带等园林绿化工程的设计方案,必须报园林绿化主管部门审批。
用地面积(包括水面面积)在20公顷(含20公顷)以上的公园总体规划方案由地(市)园林绿化主管部门审查后,报省城市园林绿化行政主管部门审批。
第十条 各项建设项目应当留足园林绿化用地,其园林绿化用地面积占建设项目用地总面积的比例分别为:
(一)新建区不低于30%,旧城改造区不低于25%,其中居住小区还应按居住人口人均1平方米以上标准建设公共绿地;
(二)新建区的主干道不低于20%,次干道不低于15%;旧城改造区扩建的主干道不低于15%,次干道不低于10%;
(三)城市园林绿化苗圃、草圃、花圃、盆景基地等生产绿地的建设,应当适应城市园林绿化建设的需要,其用地面积不低于建成区面积的2%;
(四)新建医院、疗养院、学校不低于35%;
(五)新建有大气污染的建设项目不低于30%,并应按有关规定营造卫生防护林带;
(六)公园不低于陆地面积的70%。
第十一条 单位和居住区、居住小区现有园林绿化用地低于前条规定要求,尚有空地可以绿化的,应当限期绿化,不得闲置,不得他用。
第十二条 建设项目的园林绿化工程建设应与建设项目主体工程同时规划、同时设计、同时投资。
城市规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时,应当按第十条规定的比例核实园林绿化规划面积;未达到要求的,不得核发。
建设单位应当在建设项目主体工程竣工后一年内,按照设计方案的要求完成园林绿化工程建设。
第十三条 建设项目附属的园林绿化建设费用,必须列入建设项目投资总概算。
第十四条 占地面积在500平方米以上的园林绿化工程的设计、施工,应当具有相应园林绿化工程设计、施工资质证书的单位承担。
承担园林绿化工程设计、施工的单位,应当执行园林绿化工程设计规范和施工规程,确保质量。
第十五条 城市公共绿地和城市道路绿化的建设,免收城市基础设施配套费、土地有偿使用费和新菜地建设基金。

第三章 保护与管理
第十六条 任何单位和个人不得占用现有城市园林绿地。因特殊需要临时使用园林绿地的,须报园林绿化主管部门批准,并缴纳临时使用费后,方可使用。因使用造成园林绿地损害的,由使用单位负责恢复或赔偿。
第十七条 城市园林绿地的管理养护按照国家规定执行。城市树木管理养护依下列规定:
(一)由国家投资、群众义务种植的树木和风景林,由园林绿化主管部门所属专业管理机构管理养护;
(二)各单位在其用地范围内种植的树木,由该单位管理养护;
(三)居住小区、居住区内的树木,由房地产产权单位或街道种植的,归该产权单位或街道管理养护;
(四)居民在私有房屋庭院或宅基地内种植的树木由居民管理养护。
第十八条 乡村集体组织对其投资兴办的城市园林绿化,享有所有权,并负责管理养护。
第十九条 任何单位和个人不得擅自砍伐、移植或修剪城市树木。因特殊需要砍伐、移植或修剪的,须经园林绿化主管部门同意;砍伐或移植造成死亡的,要在园林绿化主管部门指定的地点按三至五倍的株数补种。
在紧急状态下,必须砍伐、移植或修剪树木(不含古树名木)的,可以先行处理,但应当在砍伐、移植或修剪之日起三天内到园林绿化主管部门补办有关手续。
第二十条 施工单位对施工现场的园林绿化负有保护责任。因施工活动损害园林绿化的,施工单位应负责恢复或赔偿。

第二十一条 百年树龄以上的树木,稀有珍贵的树木,具有历史价值和纪念意义的树木,均属古树名木,园林绿化主管部门应负责建档、挂牌、重点保护。任何单位和个人不准损坏和砍伐。
城市公共地段的古树名木,由园林绿化主管部门组织养护;风景名胜区内的古树名木,由风景名胜区管理机构负责养护。

散生于各单位范围内或私人庭院内的古树名木,由所在单位或居民负责管理养护,并接受园林绿化主管部门监督和技术指导。
第二十二条 禁止下列损害城市园林绿化的行为:
(一)剥、削树皮和挖树根;
(二)利用树木搭棚、架设线路和拉直钢筋;
(三)掐花摘果、折枝;
(四)在树木上刻字、打钉和栓系牲畜;
(五)在距离树木二米以内挖土、挖坑和挖窑;
(六)损坏草坪、花坛和绿篱;
(七)在公共绿地和道路两侧绿篱内设置营业摊点;
(八)在公共绿地和风景林地内倾倒废弃物、放牧、采石、挖土和其他有害绿地的行为;
(九)破坏城市园林设施。
第二十三条 园林绿地内的文物古迹应严格保护,不得随意改建、拆迁。
第二十四条 各级园林绿化主管部门及其所属专业管理机构对城市园林绿地和树木花草要严格管理,精心养护,及时防治病虫害。

第四章 法律责任
第二十五条 违反本条例第十条、第十二条规定,城市规划行政主管部门核发的有关规划许可证件无效。对直接责任人员由其所在单位或上级行政主管机关给予行政处分。
第二十六条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由园林绿化主管部门处罚:

(一)应经批准的园林绿化设计方案未经批准或未按园林绿化设计方案施工的,责令限期改正,并处以该园林绿化工程投资总额的30%罚款;
(二)设计、施工单位不执行园林绿化设计规范和施工规程影响工程质量的,责令返工;
(三)将园林绿化工程发包给无园林绿化资质证书或不具有相应园林绿化资质的单位设计或施工的,责令限期改正,并处以该工程设计费或承包价款总额的30%罚款;
(四)无园林绿化资质证书或超越园林绿化资质证书规定的范围承担园林绿化设计或施工任务的,责令停止设计或施工,没收非法所得,并处以非法所得等额罚款;

(五)未经批准移植或非正常修剪树木的,责令其立即停止,拒不停止的,没收有关器具,并处以500元至1000元罚款;
(六)未经批准砍伐或因移植、非正常修剪树木造成死亡的,责令其按树木评估价赔偿损失,并处以该评估价的50%罚款。
(七)违反本条例第二十二条规定之一的,责令立即停止损害行为、采取补救措施、赔偿损失,并处以5元至500元罚款。
建设单位未在限期内完成园林绿化工程建设的,可由园林绿化主管部门组织施工,所需费用由建设单位承担。
第二十七条 擅自将规划确定的园林绿化用地改作他用或侵占现有园林绿地的,责令其限期改正,并按日每平方米30元处以罚款;对已形成的建筑物、构筑物或其他设施,由园林绿化主管部门责令其限期拆除、补种或给予没收。
第二十八条 违反本条例第二十一条规定,损伤、砍伐古树名木的,由园林绿化主管部门责令其按古树名木评估价赔偿损失,并处以该评估价等额罚款;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十九条 阻止、妨碍城市园林绿化管理人员执行公务,触犯《治安管理处罚条例》的,由公安机关予以治安处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第三十条 当事人对处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或向人民法院起诉,逾期不申请行政复议,也不向人民法院起诉,又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定的单位依法申请人民法院强制执行。
第三十一条 城市园林绿化主管部门及其管理人员必须忠于职守、秉公办事、廉洁奉公、严格执法。对滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、监督不力的,由上级主管机关或所在单位给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章 附 则
第三十二条 本条例的应用解释权属福建省人民政府。
第三十三条 本条例自公布之日起施行。



1994年1月25日